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| 2007-09-19 李和裕 于兵兵 來源:上海證券報 |
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越來越多的“地王”震撼樓市，越來越多的地產(chǎn)大鱷勇于“爭高”，人們不禁要問，“地王”為什么那么紅？
以最新步入全國級“地王”行列的上海市黃浦區(qū)163#街坊地塊為例，該地塊在今年6月底上海發(fā)布的第4號土地公告中露面后，就以南京路步行街黃金地段的優(yōu)勢成為熾手可熱的明星地塊，受到大批外資開發(fā)商的追捧。而競拍結(jié)果是讓人大跌眼鏡的。一是名不見經(jīng)傳的南京蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)勝出，二是按44.04億元的總成交價計算，該地塊的樓板價高達(dá)66927元／平方米。
結(jié)果出來后，許多市場人士的第一反應(yīng)就是“瘋了”，接著就是一陣陣的議論。一些開發(fā)商態(tài)度樂觀。“我有個‘價值守恒’定律，你在土地上投入多少，那么它一定會漲出這個價值。”同樣參與黃浦區(qū)163#街坊地塊爭奪的華潤置地上海有限公司總經(jīng)理陳凱坦言，“‘地王’其實是個符號性象征，它被賦予更多的想象是——區(qū)域價值會被重估。我們雖然沒有拿到這幅地，但在黃浦區(qū)已有開發(fā)住宅項目，‘163效應(yīng)’同樣能使我們受惠�！�
另一些則是冷眼旁觀。有市場人士指出，南京蘇寧房地產(chǎn)摘得的黃浦區(qū)163#街坊地塊的樓板價已經(jīng)達(dá)到66927元/平方米，加上開發(fā)成本及設(shè)定30%的毛利率，那么未來所建樓盤的銷售價格將近100000元/平方米，可稱得上是商業(yè)項目里的“湯臣一品”了，但只怕遭遇也會如“湯臣一品”般尷尬。
而如果選擇出租，需要租金達(dá)到3美元/平方米/日以上才可能實現(xiàn)8%的投資回報率，可仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民介紹，目前同地段的寫字樓租金僅處于1-1.2美元/平方米/日的水平。依據(jù)現(xiàn)在的區(qū)域租金水平，該項目的投資回報率恐怕難超5%，也低于同期的銀行利率水平。
南京蘇寧房地產(chǎn)真的瘋了嗎？那些不惜代價、不計成本爭搶“地王”的開發(fā)商都是瘋子嗎？答案值得深究。
事后，有業(yè)內(nèi)人士就分析，南京蘇寧房地產(chǎn)此次行事如此大膽，其實是為整個集團(tuán)的“變身”鋪路。南京蘇寧房地產(chǎn)所屬的江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)想躋身國內(nèi)一線大開發(fā)商行列也已不是什么秘密，此前蘇寧環(huán)球就曾表示，5年內(nèi)要實現(xiàn)年開發(fā)建筑面積250萬-300萬平方米，年銷售收入達(dá)到120億-150億元，成為國內(nèi)綜合大型地產(chǎn)運營商。雖然在江蘇，蘇寧環(huán)球的大盤開發(fā)模式已經(jīng)得到市場驗證，從建材、開發(fā)到物業(yè)管理，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈其也已完整搭建，但偏安一隅的區(qū)域性發(fā)展顯然是無法幫助蘇寧環(huán)球?qū)崿F(xiàn)夢想的。
“土地儲備已成為衡量開發(fā)商身價的重要指標(biāo)，拿地擴(kuò)張也就成為蘇寧環(huán)球的重要任務(wù)。”上述人士指出。
有人甚至表示，爭奪“地王”可以看作開發(fā)商的“事件營銷”。如無論是長沙的“全國地王”還是上海的“單價地王”，都被首次進(jìn)入當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商高價奪得，從而“一拍成名天下知”，已經(jīng)在當(dāng)?shù)貥淞⑵鸬貥?biāo)形象，實現(xiàn)了品牌的提升和溢價。
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