業(yè)主狀告民防局

    10月17日，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽區(qū)民防局一案在北京市朝陽區(qū)人民法院開庭審理。該局被訴向小區(qū)物業(yè)管理公司——北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱珠江物業(yè)）頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》具體行政行為不當(dāng)。
    19名業(yè)主的代理人、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》為由，稱業(yè)主在作為小區(qū)地下車庫(kù)使用的人防工程內(nèi)停車，除了原來要交的120元管理費(fèi)，每月還要多交300元租用費(fèi)，業(yè)主們對(duì)此十分不滿。
    獲知情況后，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)協(xié)商，一直未能達(dá)成一致，于是訴至法院，珠江物業(yè)被列為第三人。業(yè)主們?cè)谛姓�起訴狀中稱，朝陽區(qū)民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書》時(shí)，沒有告知業(yè)主，行政程序違法，侵害了小區(qū)業(yè)主的利益，珠江物業(yè)不具有小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)和合法使用權(quán)，請(qǐng)求法院判令朝陽區(qū)民防局撤銷頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》。
    記者注意到，隨著《物權(quán)法》實(shí)施，湖南、四川、云南等地的“物權(quán)法第一案”紛紛高調(diào)出爐，國(guó)慶長(zhǎng)假過后的第一個(gè)工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中立案了一批運(yùn)用《物權(quán)法》維權(quán)的案件，其中大多數(shù)屬于業(yè)主和物業(yè)公司、房地產(chǎn)商基于小區(qū)的公共設(shè)施使用權(quán)和收益權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛。
    10月9日，北京市大興區(qū)人民法院開庭審理了九龍山莊業(yè)主委員會(huì)起訴物業(yè)管理公司一案，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，九龍山莊物業(yè)管理公司將小區(qū)停車位出租，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位出租所得收益應(yīng)該歸業(yè)主委員會(huì)，起訴要求物業(yè)公司返還10年來的租金100多萬元。

物權(quán)法能解決所有糾紛嗎

    “隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，由車位、綠地等小區(qū)公共設(shè)施引發(fā)的糾紛將會(huì)越來越多。”記者近日采訪的多名律師和學(xué)者表示，“一個(gè)很重要的原因，作為國(guó)家立法的《物權(quán)法》，很多規(guī)定只是原則性的，在具體實(shí)施過程中的一些空白，亟待司法解釋加以彌補(bǔ)，否則難以落實(shí)�！敝袊�(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新表示。
    北京盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說，《物權(quán)法》的實(shí)施，為小區(qū)停車位的歸屬提供了法律依據(jù)。《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！边@就意味著業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利�！靶�區(qū)的車位分為地面車位和地下車位兩種，目前地面車位大多是占用業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地用于停放汽車，理應(yīng)屬于業(yè)主共有�！�
    “但由于《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定，即使是歸業(yè)主共同共有的部分，如何劃分每個(gè)業(yè)主的權(quán)屬。”
    對(duì)于經(jīng)常引發(fā)糾紛的停車位收費(fèi)問題，畢文強(qiáng)認(rèn)為分兩種情況：權(quán)屬歸開發(fā)商的，當(dāng)然要交停車費(fèi)，歸業(yè)主共有的，交費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)決定�！氨M管《物權(quán)法》已經(jīng)實(shí)施了，但目前還存在兩個(gè)法律盲點(diǎn)：對(duì)于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否該由政府介入？在業(yè)主委員會(huì)還沒有產(chǎn)生的時(shí)候，停車費(fèi)怎么收�。俊�
    根據(jù)北京市建委的數(shù)據(jù)，北京目前由物業(yè)公司管理的小區(qū)有5000多個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)尚不足500個(gè)，現(xiàn)行法律法規(guī)也沒有對(duì)小區(qū)停車收費(fèi)作出統(tǒng)一、明確的規(guī)定。因此，許多小區(qū)的停車費(fèi)都是由物業(yè)公司自行決定如何收取的。
    畢文強(qiáng)認(rèn)為，《物權(quán)法》沒有對(duì)地下車庫(kù)的權(quán)屬做出明確規(guī)定，規(guī)定通過出租、出售、附贈(zèng)的方式來進(jìn)行約定，“業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司只有地位平等才可能約定，在現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主是分批入住的，雙方存在著嚴(yán)重的知情權(quán)不對(duì)等。當(dāng)一方很強(qiáng)勢(shì)的時(shí)候，就沒有可能進(jìn)行約定，這一規(guī)定的操作性會(huì)大打折扣。”
    北京市憶通律師事務(wù)所律師秦兵提出了地下車位的另一個(gè)問題，“實(shí)踐中，許多商品房小區(qū)都是把地下人防工程作為車庫(kù)使用的，但它的權(quán)屬問題處于真空地帶，近年來由此引發(fā)的糾紛層出不窮，各個(gè)案件判決結(jié)果不一，亟待有一個(gè)明確規(guī)定。”
    畢文強(qiáng)表示，法律不需要無限細(xì)化，解決糾紛要靠物業(yè)公司和業(yè)主的協(xié)商，協(xié)商不了，只能訴諸法律。《物權(quán)法》首次提出了“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的概念，這其實(shí)已經(jīng)給了業(yè)主維權(quán)很大的空間，具體案件具體分析，法院、法官也應(yīng)該有所作為。對(duì)于業(yè)主來說，爭(zhēng)取權(quán)利的最佳途徑就是成立業(yè)主委員會(huì)。

法律真空呼喚配套法規(guī)

    北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告珠江物業(yè)一案的庭審印證了律師和學(xué)者的觀點(diǎn)。在《物權(quán)法》實(shí)施之前，無論是《人民防空法》，還是《北京市人民防空條例》，或是《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》中，都沒有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰所有，業(yè)主們寄予厚望的《物權(quán)法》對(duì)此也沒有明確規(guī)定。
    庭審中，北京市朝陽區(qū)民防局的代理律師表示，《人民防空法》規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者�！度嗣穹揽辗ā吠瑫r(shí)還規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律中并沒有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。
    北京市朝陽區(qū)民防局在答辯中表示，根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國(guó)家的人防設(shè)備設(shè)施。開發(fā)建設(shè)單位不得隨地而建設(shè)出售，一律由所在區(qū)、縣政府實(shí)行統(tǒng)一管理和開發(fā)利用。根據(jù)朝陽區(qū)政府的規(guī)定，轄區(qū)內(nèi)公共人防工程一律由區(qū)人防辦公室實(shí)行統(tǒng)一管理和開發(fā)。因此，業(yè)主們?cè)谄鹪V書中提出的小區(qū)內(nèi)的地下人防工程屬于原告共有，沒有依據(jù)。
    “羅馬嘉園的地下人防工程是由小區(qū)開發(fā)商投資建設(shè)的，由珠江物業(yè)進(jìn)行管理，19名業(yè)主沒有使用管理權(quán)，也沒有收益權(quán)，因此，原告和人防工程沒有任何利益關(guān)系。”珠江物業(yè)的代理人在庭審中表示，朝陽區(qū)民防局頒發(fā)《人防工程使用證》時(shí)不需要通知業(yè)主。
    2005年4月，曾經(jīng)被稱為“北京地下人防工程確權(quán)第一案”的華清嘉園甲15號(hào)樓9名業(yè)主認(rèn)為，北京市海淀區(qū)人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員，擾亂了小區(qū)生活，于是聯(lián)名起訴，要求法院確定人防工程所有權(quán)歸業(yè)主所有，北京市海淀法院一審判決認(rèn)為業(yè)主不是人防工程投資人，從而駁回了業(yè)主的全部訴訟請(qǐng)求，終審判決維持。
    秦兵認(rèn)為，住宅小區(qū)作為民用建筑，其人防工程是公建配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則。即人防工程的權(quán)屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。如果開發(fā)商在開發(fā)樓盤時(shí)，沒有把人民防空工程的建設(shè)成本計(jì)算入銷售成本，人防工程應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果開發(fā)商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)在合同中向購(gòu)房人明示，否則可以推定開發(fā)商出售商品房時(shí)已將人防工程的建設(shè)費(fèi)用作為商品房?jī)r(jià)格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
    記者在采訪中了解到，對(duì)于這種情況，北京市人防辦也希望能早日解決，他們?cè)诮o北京市人大代表的回復(fù)中明確表示，將“積極地建議國(guó)家人防辦公室適時(shí)組織修改《人民防空法》，將這一重大問題通過立法予以明確”。
    此案沒有當(dāng)庭判決，樊建利表示，希望這個(gè)案件能夠促使地下人防工程確權(quán)問題的解決，有關(guān)部門應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)規(guī)定或司法解釋。
    今年8月15日，最高人民法院公布了首次統(tǒng)一制定的司法解釋立項(xiàng)計(jì)劃，《物權(quán)法》司法解釋位列榜首，但截至目前，尚未有有關(guān)《物權(quán)法》的司法解釋出臺(tái)。