遼寧：民用房產(chǎn)尚未模擬評(píng)稅

    本報(bào)沈陽(yáng)1月6日電（記者劉文波）近來(lái)，有關(guān)物業(yè)稅的話題在媒體上熱鬧起來(lái)。據(jù)專家介紹，物業(yè)稅并非物業(yè)費(fèi)，而是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在多個(gè)省份試點(diǎn)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同。遼寧是全國(guó)最早的6個(gè)被列為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)之一，目的是為物業(yè)稅改革測(cè)算分析工作提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)資料。由于物業(yè)稅的話題比較敏感，再加上仍處于試點(diǎn)階段，有關(guān)部門(mén)多數(shù)不愿接受采訪。
    遼寧地稅系統(tǒng)一位知情人士向記者介紹了目前物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)情況：
    你所說(shuō)的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，規(guī)范的名稱應(yīng)該叫做房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，因?yàn)閷��?lái)真正征收時(shí)，到底是叫物業(yè)稅還是房地產(chǎn)稅還不好說(shuō)。我們目前還在做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集收錄工作。具體說(shuō)來(lái)，就是要統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，做測(cè)算、評(píng)估，制作報(bào)表，為將來(lái)的稅收提前做好統(tǒng)計(jì)工作。關(guān)鍵點(diǎn)在于我們要評(píng)估出房產(chǎn)的價(jià)值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)不斷修正估值。目前國(guó)際上通用的比較科學(xué)的房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有成本法、時(shí)差法和收益法三種，不同的方法針對(duì)不同的房地產(chǎn)類型，如成本法主要針對(duì)工業(yè)企業(yè)、時(shí)差法主要針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、收益法主要針對(duì)商業(yè)企業(yè)。我們進(jìn)行評(píng)估也離不開(kāi)這3個(gè)方法。評(píng)估需要相關(guān)的數(shù)據(jù)做支撐，我們需要對(duì)房地產(chǎn)的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、建筑成本、坐落位置、附近公用設(shè)施等許多數(shù)據(jù)資料進(jìn)行采集統(tǒng)計(jì)，這是一個(gè)龐大的數(shù)據(jù)量，工作量非常大。
    你問(wèn)物業(yè)稅怎么評(píng)估、誰(shuí)去評(píng)估，怎么征收、誰(shuí)去征收？我回答不了你，現(xiàn)在還沒(méi)有框架。目前只是我們稅務(wù)局對(duì)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬評(píng)估，估出房地產(chǎn)的價(jià)值，至于模擬評(píng)稅階段的征稅范圍、稅率多少等，我只能說(shuō)現(xiàn)在還沒(méi)有，國(guó)家都還沒(méi)有設(shè)計(jì)，我們還在等國(guó)務(wù)院和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)框架，才好進(jìn)行下一步的操作。而且目前還只是對(duì)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅，沒(méi)有對(duì)民用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅。遼寧省選取的試點(diǎn)城市是丹東，需要經(jīng)過(guò)前期準(zhǔn)備、制定評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、研發(fā)評(píng)稅系統(tǒng)軟件、數(shù)據(jù)采集和錄入等多個(gè)階段，工作量相當(dāng)大。第一次將表格發(fā)給企業(yè)填報(bào)，交上來(lái)后發(fā)現(xiàn)存在很多問(wèn)題，于是重新統(tǒng)計(jì)了一次。丹東市是個(gè)中等城市，在沈陽(yáng)這樣的大城市搞不了，沈陽(yáng)一個(gè)區(qū)的工作量都太大。
    采集統(tǒng)計(jì)完相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)后，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行估值，這個(gè)評(píng)估的值是否準(zhǔn)確，還要結(jié)合各種因素進(jìn)行修正。這個(gè)評(píng)估出來(lái)的值將作為征稅的依據(jù)，所以這個(gè)評(píng)估值必須準(zhǔn)確，否則就無(wú)法往下繼續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)一般對(duì)所屬房地產(chǎn)有估值數(shù)據(jù)，但那往往是根據(jù)成本測(cè)算出來(lái)的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)會(huì)升值，不同地段、不同位置的房屋升值幅度會(huì)不同，有些房屋年歲久遠(yuǎn)，折舊后會(huì)貶值。我們不能直接把那套估值數(shù)據(jù)拿來(lái)就用，而需要自己扎扎實(shí)實(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和評(píng)估。我們稅務(wù)部門(mén)評(píng)估的這個(gè)值是不對(duì)外的，至于評(píng)估的值準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，還要和房產(chǎn)管理部門(mén)的評(píng)估值以及市場(chǎng)上的評(píng)估值作比較進(jìn)行修正。當(dāng)然，即使我們目前評(píng)估出來(lái)了一套數(shù)據(jù)，將來(lái)真正征稅時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值是由稅務(wù)部門(mén)來(lái)估值還是由社會(huì)中介組織來(lái)估值，現(xiàn)在來(lái)看還是一個(gè)未知數(shù)。物業(yè)法就規(guī)定房地產(chǎn)的評(píng)估不能由房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)做，而是社會(huì)中介組織來(lái)評(píng)估，那么到征物業(yè)稅時(shí)是不是也由社會(huì)中介組織來(lái)評(píng)估，現(xiàn)在都說(shuō)不準(zhǔn)。
    而且這個(gè)物業(yè)稅以后到底采取哪種稅制，房地產(chǎn)稅制還是財(cái)產(chǎn)稅制呢？不好說(shuō)，整個(gè)國(guó)家都在探討，將來(lái)的稅制怎么設(shè)定，咱不知道，只能說(shuō)目前還處于研究和模擬階段。

重慶：未定由誰(shuí)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值

    本報(bào)重慶1月6日電（記者侯露露）2005年，重慶與北京、深圳、寧夏、遼寧和江蘇一起被國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)為首批物業(yè)稅試點(diǎn)地區(qū)，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，即所謂的“空轉(zhuǎn)”。試點(diǎn)兩年來(lái)，重慶市的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”情況如何？記者日前采訪了重慶市財(cái)政局、地稅局以及國(guó)土局。
    據(jù)重慶市財(cái)政局一位工作人員介紹，被批準(zhǔn)為物業(yè)稅試點(diǎn)地區(qū)后，重慶市選擇了九龍坡區(qū)、綦江縣、合川區(qū)三個(gè)區(qū)縣作為試點(diǎn)區(qū)縣，進(jìn)行物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。
    所謂“空轉(zhuǎn)”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。但據(jù)該工作人員介紹，目前在重慶市實(shí)行物業(yè)稅的3個(gè)試點(diǎn)區(qū)縣，物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”還處于統(tǒng)計(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)階段。對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估需要有專門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，“但由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)評(píng)估，目前尚未確定。”
    記者隨后又采訪了重慶市國(guó)土局與重慶市地稅局。重慶市國(guó)土局房地產(chǎn)發(fā)展處的工作人員稱國(guó)土局目前還未介入物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的工作，目前的主要工作由地稅局負(fù)責(zé)。但重慶市地稅局相關(guān)部門(mén)的工作人員對(duì)此予以否認(rèn)，稱并不知道重慶市已成為物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，也不清楚物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”如何運(yùn)作。
    據(jù)重慶市某知名房地產(chǎn)公司的一中層人士稱，從房地產(chǎn)公司掌握的信息來(lái)看，目前可以確定的是物業(yè)稅一定會(huì)實(shí)行，且一旦征收，會(huì)根據(jù)房屋面積等因素按照累進(jìn)稅率實(shí)行征收。但至于何時(shí)開(kāi)始“實(shí)轉(zhuǎn)”，“因?yàn)樯婕暗椒椒矫婷娴睦�益，目前還不清楚。”

江蘇：房地產(chǎn)稅改革非常復(fù)雜

    本報(bào)南京1月6日電 （記者汪曉東）江蘇是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)省市之一，他們是如何進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”的呢？
    江蘇省地稅局稅政三處處長(zhǎng)李剛說(shuō)：“簡(jiǎn)言之，是用一種相對(duì)較先進(jìn)的征稅辦法，取代原先相對(duì)落后的征稅辦法�！崩顒偙硎�，這項(xiàng)改革非常復(fù)雜，要考慮納稅人的承受能力、社會(huì)的反應(yīng)以及財(cái)政的負(fù)擔(dān)等等�！爸劣谡f(shuō)什么時(shí)候‘實(shí)轉(zhuǎn)’，現(xiàn)在還很難說(shuō)，目前還沒(méi)有提到議事日程�！�
    “所謂‘空轉(zhuǎn)’、‘實(shí)轉(zhuǎn)’，其實(shí)都不太確切，因?yàn)槟壳皼](méi)有一個(gè)相應(yīng)的制度安排�！苯�蘇省地稅局副局長(zhǎng)倪靜石說(shuō)。他指出，如果要增設(shè)物業(yè)稅這樣一個(gè)新稅種，必須要經(jīng)過(guò)全國(guó)人大的相關(guān)程序，確立相應(yīng)的法律地位。沒(méi)有這樣的稅種，探談“空轉(zhuǎn)”、“實(shí)轉(zhuǎn)”就沒(méi)有制度基礎(chǔ)。
    “我們現(xiàn)在做的是模擬試點(diǎn)，也就是設(shè)置一個(gè)計(jì)算的模型和公式，得出一個(gè)新的稅率，重新計(jì)算房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。也就是說(shuō)，換了種計(jì)算房產(chǎn)稅和土地使用稅的方法，為研究物業(yè)稅問(wèn)題提供一些數(shù)據(jù)和參考�！蹦哽o石說(shuō)。
    模擬試點(diǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià)。倪靜石舉例：比如在南京，新街口和河西地區(qū)的房?jī)r(jià)是不一樣的，先要測(cè)定一個(gè)基本房?jī)r(jià)，然后不同區(qū)域給出一個(gè)系數(shù)，得出不同區(qū)域的房?jī)r(jià)，按照新的房?jī)r(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅和土地使用稅。
    倪靜石說(shuō)，按照新的模型和公式計(jì)算出來(lái)的房地產(chǎn)稅，與原來(lái)的計(jì)稅方法相比，肯定會(huì)高出很多�！耙惶追孔樱�買(mǎi)的時(shí)候是20萬(wàn)元，現(xiàn)在可能漲到100萬(wàn)元，如果按照新的辦法，采用從價(jià)計(jì)稅，那么，稅負(fù)總額肯定就大幅提高了，可能要增加好幾倍�！�
    除此之外，房地產(chǎn)稅的改革，還有一系列問(wèn)題�！氨热�，征收范圍如何確定？是否覆蓋到每一個(gè)人？是否需要一個(gè)起征標(biāo)準(zhǔn)？一個(gè)家庭，擠在一個(gè)30平方米的房子里，也要繳稅嗎？另外，通過(guò)什么途徑征收也是問(wèn)題，靠稅務(wù)部門(mén)一家一家跑可能不太現(xiàn)實(shí)�！� 倪靜石說(shuō)。