北京藍(lán)皮書揭秘房地產(chǎn)市場怪現(xiàn)狀
    2008-03-20    作者:董偉    來源:中國青年報
    “如果政府在收入上讓利，經(jīng)濟(jì)適用房的價格就只有商品房的一半，但代價是GDP總量將減少、地方政府的財政收入將減少，因此改變以GDP增長為中心的發(fā)展觀和政績觀是老百姓住房得到實惠的前提�！苯裉�，北京市社會科學(xué)院發(fā)布的“北京藍(lán)皮書之社會發(fā)展報告”中有這樣的表述。
    房價快速上升，連續(xù)幾年成為市民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的重大社會問題。在2007年度北京市社科院對市民的調(diào)查中，有68％的受訪者“擔(dān)心”或“非常擔(dān)心”房價上漲對自己生活造成影響。
    近三年來，中央政府出臺了一系列對房價的調(diào)控政策，從供給和需求兩方面抑制房價的快速上漲，但是基本未能奏效。2007年房地產(chǎn)商繼續(xù)大量囤地、捂盤，在前幾年房價快速上升之后，2007年下半年北京住宅價格又出現(xiàn)了新一輪飆升。
    在北京市社科院對市民的調(diào)查中，市民對2007年北京市政府各項工作評價最低的就是“調(diào)控房地產(chǎn)價格”，74％的回答者明確表示“不滿意”，而回答“滿意”的僅占5．5％。67％的回答者認(rèn)為房價問題在今年也不會有所改善，市民逐漸對政府在這一問題上的調(diào)控能力失去信心。
    在北京藍(lán)皮書中，專家分析說，由于土地的稀缺性和不可再生性，住房不可能完全交給市場來解決，“看不見的手”是要有前提的，那就是供給的無限性和信息的對稱性，而這兩點(diǎn)在房地產(chǎn)市場上都不存在。
    報告說，房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了非常荒謬的現(xiàn)象。
    一是住房價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了廣大市民的購買能力，2006年北京市住宅銷售均價是每平方米8050元，當(dāng)年北京的城市居民人均可支配收入是19978元，僅能購買2．5平方米住房，3口之家如果按2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房面積20.1平方米標(biāo)準(zhǔn)購一套住宅，需要不吃不喝8．1年。
    二是隨著房價的上漲，三年來北京住宅商品房銷售面積逐年下降，2005年銷售2566萬平方米，2006年是2205萬平方米，2007年1~11月只有1550萬平方米，其中現(xiàn)房銷售量同比下降30％。房地產(chǎn)商強(qiáng)調(diào)住宅需求旺盛來為提高房價造勢，但是住房需求相對而言是彈性的，買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費(fèi)能力與房價找不到交匯點(diǎn)時，只能是有價無市——這正是今天的空有高價、少人購買的現(xiàn)狀。
    該報告指出，目前政府把中低收入群體從住房市場上解脫出來的調(diào)控力度仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。2007年北京市公布了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房申請、審核的管理辦法�？梢陨暾埩夥康牡捅＜彝ダщy戶有3．83萬戶，截至2007年2月，累計有2．6萬戶享受到住房保障政策；而符合申請經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭住房困難戶數(shù)字還在調(diào)查之中，截至2007年2月，解決了約19萬戶。
    此外，《北京市統(tǒng)計年鑒2007》顯示已經(jīng)竣工的“經(jīng)濟(jì)適用房”平均每套106平方米,銷售的“經(jīng)濟(jì)適用房”平均每套108平方米，早已違背了經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，甚至超過了建設(shè)部對商品房70％的戶型為90平方米的要求，這只不過是房地產(chǎn)商以“經(jīng)濟(jì)適用房”名義享受政策優(yōu)惠而建起來的商品房。
    建造經(jīng)濟(jì)適用房的資金如何解決，決定著經(jīng)濟(jì)適用房制度能否持續(xù)下去。這筆資金包括向享受政策優(yōu)惠的房地產(chǎn)企業(yè)免征土地出讓金和減免部分稅金。房地產(chǎn)企業(yè)始終把房屋開發(fā)建設(shè)的成本視為最高商業(yè)機(jī)密，而政府土地出讓金列入政府基金內(nèi)，一般也不在統(tǒng)計年鑒內(nèi)公布。該報告的編撰者通過“調(diào)查請教并翻閱有關(guān)政策文件”，做出了粗略的描述：
    如果房屋銷售價為每平米10000元，它可以分解為以下幾個主要部分：
    成本：
    1．土地出讓金＋大、小城建配套3500元
    2.建筑安裝費(fèi)（高層、多層建筑不同，取中）1600元
    3.銀行利息、廣告、銷售費(fèi)用等1000元
    稅：
    4．營業(yè)稅（按銷售價5．5％征收）550元
    5.土地增值稅（銷售價－成本－營業(yè)稅）×（30％~50％）1400元
    6.企業(yè)所得稅（銷售價－成本－營業(yè)稅－土地增值稅）×33％650元
    利潤：
    7．利潤1300元
    按照上面所列，國家各項稅收理論上要占商品房銷售價格的約1／3，再加上土地出讓金和配套費(fèi)用，共占銷售價的約2／3。報告認(rèn)為，“如果政府在這兩類收入上讓利，經(jīng)濟(jì)適用房的價格就只有商品房的一半，但代價是GDP總量將減少、地方政府的財政收入將減少。因此，改變以GDP增長為中心的發(fā)展觀和政績觀是老百姓住房得到實惠的前提�！�
    此外，報告還指出，目前的住房保障制度僅僅是第一步，現(xiàn)在的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房還只能惠及到最低收入和低收入群體。第二步的任務(wù)是逐步降低經(jīng)濟(jì)適用房的登記門檻，真正像溫總理設(shè)想的那樣“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級的”，那樣才真正能夠解決“居者有其屋”，實現(xiàn)社會的和諧。當(dāng)保障性住房供應(yīng)量不斷增加時，商品房的價格就無法高位堅挺。
    基于以上理由，藍(lán)皮書指出北京商品房價格止?jié)q回落的“拐點(diǎn)”必將來臨，它到來的早晚取決于中央和北京市政府調(diào)控房價的力度，取決于保障性住房投入使用的規(guī)模與速度。
    本報北京3月19日電
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