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2008年的樓市，可謂“亂花漸欲迷人眼”。繼深圳、廣州、上海等地部分樓盤的價格松動后，京城樓市近來也悄現(xiàn)“一次性付全款8折”“買房送大禮”等“打折風”。
相較于以往瘋漲且堅挺的房價，近期開發(fā)商的一些降價“打折”行為，以及樓市的一些異動現(xiàn)象，是否意味著房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)開始？記者對此進行了調(diào)查。
北京在售樓盤七成多在打折
這一輪樓市“打折風”中，萬科無疑是“動作”最大的一個。
從珠三角一路刮到長三角，萬科的“打折”，使得本是局部的調(diào)整呈現(xiàn)了擴散態(tài)勢。盡管北京萬科有關(guān)人士一再表示“暫時沒有降價計劃”，但目前3個項目的優(yōu)惠幅度卻是近幾年罕見的，僅萬科中糧假日風景，一次性付款就可打九三折。
消失許久的送車位、贈裝修費等多樣促銷方式也開始粉墨登場�！案涣τ忠怀恰�2008年年初，就推出了“買房送5重大禮”的活動：免3％契稅、免10年物業(yè)費等。珠江帝景博悅的房子“折”得也很有魄力，每平方米均價2萬多元的房子，可直降5000多元。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實行打折或者贈送實物促銷的，多數(shù)是一些大的上市公司項目或老項目的尾盤。
“這段是政策敏感期，低開高走保險一些，定高了容易把自己套住�！币粯潜P項目銷售負責人向記者表示，“我們現(xiàn)在給客戶的是優(yōu)惠，但不是降價，過了這陣，房子肯定還會漲。”
北京萬科有關(guān)人士告訴記者，項目如何定價主要是依據(jù)市場情況，對于萬科這樣項目較多的龍頭企業(yè)，資金流快進快出是一個重要原則�！版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)中心的調(diào)查顯示，目前北京在售樓盤中約有七成多項目在打折銷售，打折幅度一般為九五折至九九折之間。這表明，北京樓市開始進入高位調(diào)整期。
與開發(fā)商的一些暗自降價行為相反，樓市成交量持續(xù)著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年2月北京市二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為1004套，相比1月份降幅超50％，創(chuàng)下自去年7月實行存量房網(wǎng)上簽約以來的最低點。
“連續(xù)多次加息，再加上對第二套房的限制以及經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對于房市的預期，北京樓市會變得有些理性�！敝袊鐣茖W院倪鵬飛研究員如是評價。
高價地頻“流拍”：開發(fā)商正視瘋狂拿地風險
進入2008年，曾經(jīng)一度瘋狂拿地、頻爭“地王”的開發(fā)商們，面對土地供應，普遍顯現(xiàn)出“發(fā)蔫”癥狀。
1月8日，與兩年前曾拍出26億元“地王”的北京廣渠路36號地僅一街之隔的廣渠路15號地慘遭流標。規(guī)劃總建筑面積66萬平方米、被業(yè)內(nèi)認為可能是新“地王”的朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村1號住宅用地開標，因參加投標的開發(fā)商不足3家也在去年底以流標收場。
土地市場連爆冷門的現(xiàn)象也在其他地方上演。去年底，廣州推出12宗地塊，僅7家單位競價，最終2塊地流拍、5塊地以底價成交。南京地價近期也如同“過山車”般急速下墜，地處江寧區(qū)的一地塊以底價成交，樓面地價每平方米2000元,而就在一個多月前，同板塊的成交土地樓面地價為每平方米4446元，降幅超過50％。
“隨著政府打擊開發(fā)商囤地的力度越來越大，開發(fā)商開始正視大量拿地的風險。加之面臨信貸緊縮形勢，開發(fā)商資金鏈緊張，無疑是這些地塊流標的最大原因。”北京師范大學董藩教授指出，土地價格過高，會嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格。
國土資源部有關(guān)負責人向記者表示，國家近期加強對閑置土地加大監(jiān)管，規(guī)定開發(fā)商不能分期獲取土地證，防止開發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風險。
流動資金減少：開發(fā)商從未這樣缺錢
“今年中國房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的融資艱難期。”SOHO中國總裁潘石屹坦言，這些困境包括：公司負債情況是否危急；同類住宅開發(fā)商之間競爭如何解決；面對保障性住房，自己的產(chǎn)品定位如何找準市場需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應對其對需求量的影響等。
記者在調(diào)查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來越明顯，很多中小房地產(chǎn)公司已經(jīng)不能獲得銀行授信，同時大公司的授信額度也被削減。
“去年的金融調(diào)控將開發(fā)商自有資金提高到了35％，并且嚴格規(guī)定項目開發(fā)到中后期才能貸款。今年是國家10年來首次執(zhí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動資金已經(jīng)減少了50％，我做這行10多年了，從來沒有這樣缺錢。”京城一大型房企的總經(jīng)理向記者訴說。
傳統(tǒng)的銀行貸款之路難以走通，而國內(nèi)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)公司首發(fā)上市的嚴格審核，上市或增發(fā)融資也相當困難。
破“以地生財”稅收格局 有望間接平抑房價
“政府針對房地產(chǎn)的本輪調(diào)控，表現(xiàn)出國家讓利于民的價值取向�！蹦暇┦蟹抗芫指本珠L郭宏定認為，許多城市房地產(chǎn)稅收近年大幅增長，最極端的表現(xiàn)是去年“面粉貴過面包”現(xiàn)象。而從緊的貨幣政策，有利于扭轉(zhuǎn)地方“以地生財”的稅收格局，可以讓開發(fā)商瘋狂追逐土地價格的現(xiàn)象回歸理性。
記者在采訪中了解到，依托資本市場融資一直是上市房企大膽圈地的原動力，而IPO融資后禁止買地的規(guī)定，意味著開發(fā)商只有加速開發(fā)已有項目，快速銷售回籠資金，然后用所得的資本金再去拿地。這樣“地王”現(xiàn)象可大大減少，有助于短期內(nèi)增加樓市供應，進而起到抑制房價的作用。
對于當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新動向，國務(wù)院發(fā)展研究中心的專家分析認為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)多次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求；二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價房計劃供應量的增加，分流了部分購房需求；三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力。
在樓市異常波動的過程中，政府的力量不能“缺席”。專家認為，政府“抓緊建立住房保障體系”的承諾實實在在，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由以往的“單純市場化改革”轉(zhuǎn)向市場與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買人群，改變消費者被“強迫”購買高價房的狀況。
而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機制，逐步形成適度、多樣、梯次供應和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。據(jù)新華社北京4月6日電 |