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昨天（12月17日）召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出了三項(xiàng)措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。接受記者采訪的專家們普遍認(rèn)為，相關(guān)政策措施將在一定程度上刺激住房消費(fèi)，但不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的頹勢。
二套房貸政策重在執(zhí)行
會(huì)議提出，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
該政策被認(rèn)為是政府放松二套房貸的實(shí)際舉措。然而回顧此前央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)二套房貸政策的文件可以發(fā)現(xiàn)，在2007年12月5日下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知中，也曾提出“對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行……”。
北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長黃興文表示，二套房貸政策并沒有變化。但他指出，假若最近出臺(tái)的政策不能使市場有所好轉(zhuǎn)，二套房政策將會(huì)被取消。
分析人士指出，金融風(fēng)險(xiǎn)是國家不可能放松的底線，事實(shí)上，雖然國家敢于放松二套房貸，但銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)的控制，也不會(huì)迅速響應(yīng)。
專家指出，目前老百姓實(shí)際購買力大幅縮水，相對(duì)于大多數(shù)人的購買力而言，目前房價(jià)仍高高在上。在第一套住房尚買不起的情況下，又何來改善性需求。因此，放松二套房貸政策可能會(huì)助長投機(jī)。
房價(jià)仍有下降空間
會(huì)議指出，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化，促進(jìn)商品住房銷售”———這一表述是政府在提醒開發(fā)商認(rèn)清市場短期難以回暖的事實(shí)，讓他們盡快降價(jià)促銷。這也表明政府救市重在救需求而非開發(fā)商。
針對(duì)“支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持”這一表述，專家們普遍認(rèn)為，這將有利于緩解地產(chǎn)商燃眉之急，但具體效果如何，還有待商業(yè)銀行的落實(shí)�？紤]到商業(yè)銀行目前惜貸嚴(yán)重，該政策在執(zhí)行上的彈性很大。
二手房市場有望回暖
會(huì)議指出，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。
黃興文表示，這將降低房地產(chǎn)交易成本，預(yù)計(jì)將減少上百億的成本，將利于二手房市場回暖，在此政策刺激下，二手房銷售量不久將會(huì)超過新房銷售量。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，該政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在量上，對(duì)房價(jià)不會(huì)產(chǎn)生太大影響。
據(jù)了解，該條政策對(duì)滿2年不滿5年的住房交易最為有利，可以直接減少交易稅賦。以一套100萬的房產(chǎn)為例，交易成本可由原來的10萬元下降為5萬元。專家們指出，房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅賦在未來有望進(jìn)一步得到降低。 |