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在拆遷過程中，美國房地產(chǎn)所有權(quán)人通�？梢缘玫较喈斢谧约鹤栽赋鍪燮洳粍赢a(chǎn)的價格賠償，而開發(fā)商的利潤將受到市場規(guī)律的制約。在這一過程中，政府不能隨便介入，更不能實施“強制拆遷”。
在美國，物權(quán)受到法律的嚴格保護。美國聯(lián)邦憲法第五條修正案規(guī)定：“非依正當程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財產(chǎn)；非有合理補償，不得征用私有財產(chǎn)供公共使用。”憲法第十四條修正案則要求，任何一州，不經(jīng)正當法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財產(chǎn)。各州也有類似的法律條文。
與物權(quán)相聯(lián)系的是對財產(chǎn)的征收。在美國，財產(chǎn)征收主要分兩種形式：第一種是無償征收，即政府為了保護公眾健康、安全、倫理以及福利，無償征收民眾財產(chǎn)，但這種征收非常有限，有著非常嚴格的法律制約，近年來也比較少見；第二種是有償征收，是政府依法、有償取得財產(chǎn)所有人的財產(chǎn)并轉(zhuǎn)為公用的行為。美國為建設(shè)或其他用途征收公民擁有的土地，主要采取第二種方式。
以土地征收為例，長期研究該問題的旅美法律學者周大偉向記者表示，按照美國聯(lián)邦憲法第五條修正案，即使是有償征收，也要符合三個主要條件，即正當?shù)姆沙绦颉⒐窖a償和公共使用。
正當?shù)姆沙绦蛞话惆ㄒ韵聨讉�步驟：政府預(yù)先發(fā)布土地征收的通告；對土地進行評估；召開公開聽證會；達成協(xié)議，如果無法達成協(xié)議，政府可要求法院處理；法院裁定最終解決方式。
公平補償指對買賣雙方都公平，以“公平的市場價值”為價值依據(jù)。例如，在拆遷過程中，房地產(chǎn)所有權(quán)人通�？梢缘玫较喈斢谧约鹤栽赋鍪燮洳粍赢a(chǎn)的價格賠償，而開發(fā)商的利潤將受到市場規(guī)律的制約。在這一過程中，政府不能隨便介入，更不能實施“強制拆遷”。任何一方受到欺詐或傷害，都可以到法院起訴。
公共使用一般是指全體社會成員都可以直接享受的利益，如公共交通設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施、科學及文化教育設(shè)施。但政府征收少數(shù)人財產(chǎn)又立即轉(zhuǎn)讓給另一些少數(shù)人使用，比如征收A的住房給B開設(shè)零售商店，就不能構(gòu)成公共使用。
正是這些明確的法律，使美國的許多征地和財產(chǎn)爭奪問題能夠得到合理解決。周大偉舉例說，在美國圣何塞市，來自中國的新移民方先生和妻子擁有一家商場75%的土地所有權(quán)。2002年，市政府認定該商場為“荒廢區(qū)域”，并以“公眾利益”為由予以征收，轉(zhuǎn)交給一家地產(chǎn)開發(fā)公司。方先生隨即把對方告上法庭，法庭最終裁決，市政府的強制征收不是為了公眾利益，屬違法行為。
周大偉指出，美國在法律上對物權(quán)的保護，使一切相關(guān)爭端都可依法進行，避免了財產(chǎn)流失和被強者侵犯，使司法成為解決社會矛盾、尋求社會公平與正義的最有效手段，也有效降低了因物權(quán)爭議造成的社會不穩(wěn)定和對經(jīng)濟發(fā)展的沖擊。 |