廣州市房地產(chǎn)交易中心日前拍出的珠江新城I1-3地塊再次創(chuàng)下珠江新城商業(yè)地產(chǎn)樓面地價(jià)新高，達(dá)到9657元/平方米，這一記錄比一年前創(chuàng)下的珠江新城最貴商務(wù)地價(jià)4566元/平方米的紀(jì)錄翻了一番多。自2005年以來，廣州的商業(yè)地產(chǎn)樓面地價(jià)不斷刷新著“地王”的紀(jì)錄，2006年12月拍出的琶洲“地王”更是達(dá)到了10037元/平方米的迄今最高價(jià)。
    珠江新城和琶洲是廣州最具代表性的兩塊商業(yè)地產(chǎn)。廣州商業(yè)地產(chǎn)“地王”紀(jì)錄不斷刷新是“城市實(shí)力的體現(xiàn)”還是“人為抬高”？值得注意的是，琶洲“地王”曾兩次因開發(fā)商無力交付地價(jià)而被收回，因此，對(duì)于廣州商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)的迅速攀升，多位專家持質(zhì)疑態(tài)度。

珠江邊的江景豪宅。劉大偉 攝

短短一年內(nèi)地價(jià)迅速攀升讓人吃驚

    5月9日舉行的拍賣會(huì)是廣州2007年首次出讓商務(wù)用地，珠江新城I1-3地塊位于柏林國際公寓旁、雙城國際公寓對(duì)面，緊鄰花城大道，靠近地鐵站，具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，因此吸引了包括富力、保利等知名開發(fā)商在內(nèi)的18家競買人同場(chǎng)競價(jià)。
    由于當(dāng)天的拍賣會(huì)上主持人宣布競價(jià)階梯為5000萬元，因此只經(jīng)過五輪競價(jià)，這塊起拍價(jià)為20443萬元、建筑面積為48078.31平方米的商業(yè)用地就被境外公司永恒投資有限公司以4.6億元競得，折合樓面地價(jià)9568元/平方米，從而創(chuàng)下珠江新城地塊樓面地價(jià)新高，較富力公司一年前創(chuàng)下的珠江新城最貴商務(wù)地價(jià)4566元/平方米的紀(jì)錄翻了一番多。
    其實(shí)自2005年以來，“地王”就一直被廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)高度關(guān)注。2005年10月，琶洲PZB1301地塊首次出讓就拍出4.6億元的高價(jià)，樓面地價(jià)達(dá)6223元/平方米，成為轟動(dòng)一時(shí)的“地王”。
    但2006年1月，該“地王”因開發(fā)商拖欠付款而被廣州市國土房管局收回，同年2月第二次出讓被廣東建中房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司以四億元取得，樓面地價(jià)為5411元/平方米，仍保持當(dāng)時(shí)廣州最高的樓面地價(jià)單價(jià)。同年10月，因廣東建中房地產(chǎn)拖欠地款，該地塊又一次被廣州市國土房管局收回重賣，最終在2006年12月被港資公司南港投資以7.42億元拍得，樓面地價(jià)達(dá)到10037元/平方米，是前兩次拍出價(jià)格的1.6倍和1.8倍；而當(dāng)年廣州市一級(jí)土地市場(chǎng)出讓地塊的平均樓面地價(jià)為2770元/平方米，僅為琶洲“地王”的27.6%。
    對(duì)于琶洲和珠江新城商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格在短短一年內(nèi)的迅速攀升，業(yè)內(nèi)人士均感到吃驚。合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江在珠江新城新“地王”產(chǎn)生后表示：“這超過了我的預(yù)計(jì)，除了表明廣州的土地價(jià)值在不斷提升外，跟競拍的出讓方式也有關(guān)系，5000萬的競價(jià)階梯在一定程度上促使價(jià)格抬高。”而早在琶洲PZB1301地塊的價(jià)格幾次創(chuàng)出“天價(jià)”時(shí)，房地產(chǎn)專家就紛紛稱之為“超乎尋常的瘋狂購地行為”、“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的透支”。

競拍方式易使投資者非理性沖動(dòng)

    對(duì)于此次珠江新城新“地王”的產(chǎn)生，黎文江認(rèn)為并不是說明目前廣州的商業(yè)地產(chǎn)很旺，而是說明珠江新城CBD的前景被商家看好。同時(shí)，珠江新城的剩余地塊已不超過10塊，這也加劇了開發(fā)商爭奪資源、抬高地價(jià)。
    黎文江說，境外公司加入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)是地價(jià)迅速攀升的重要原因。最新的珠江新城“地王”和琶洲“地王”均被境外公司拍得，表明境外的資金、基金等急于在境內(nèi)尋找投資，并希望得到穩(wěn)定的回報(bào)。同時(shí)，受到廣交會(huì)增加進(jìn)口展和廣州亞運(yùn)會(huì)等因素的影響，廣州的商務(wù)辦公、酒店等商業(yè)地產(chǎn)受到了境外公司的熱捧。
    但也有專家懷疑“地王”屢創(chuàng)新高不排除是某些房地產(chǎn)公司有意為之。廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同分析認(rèn)為，這些公司手中握有以前低價(jià)購進(jìn)的土地，抬高低價(jià)后他們將獲益匪淺，與“地王”得主相比，他們獲益更多。
    拋開上述猜測(cè)不管，從客觀上來看，珠江新城和琶洲的“大地主”們確實(shí)從不斷攀升的樓面地價(jià)中大大受益。2002年琶洲會(huì)展中心啟動(dòng)建設(shè)初期，保利集團(tuán)通過投標(biāo)方式以2000元/平方米的地價(jià)輕易取得保利國際廣場(chǎng)地塊，而焦點(diǎn)寫字樓網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，保利國際廣場(chǎng)目前的平均售價(jià)為17000元/平方米，租金達(dá)到100元/平方米；2003年，琶洲PZB11商務(wù)地塊出讓掛牌，惟一一家掛牌拿地的公司廣州環(huán)博展覽有限公司以2330元/平方米的地價(jià)取得該地塊，后來光大集團(tuán)介入開發(fā)，成為現(xiàn)在炙手可熱的琶洲跨國采購中心。
    此外，目前土地出讓的競拍方式以及此次競拍中高達(dá)5000萬元的競拍階梯受到不少專家的質(zhì)疑。黎文江表示，競拍的方式肯定會(huì)抬高地價(jià)，使投資者產(chǎn)生非理性沖動(dòng)，如果采用投標(biāo)的方式就會(huì)理性得多。而韓世同更是旗幟鮮明地指出應(yīng)放棄“價(jià)高者得”的土地出讓方式，取而代之以綜合招標(biāo)的辦法，而此次采用5000萬元的競價(jià)階梯過于隨意，人為地抬高了地價(jià)。

高價(jià)地塊無異于殺雞取卵

    對(duì)珠江新城“地王”9657元/平方米的地價(jià)，有地產(chǎn)界人士認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)反映了一個(gè)城市的競爭力，珠江新城地價(jià)在1萬元/平方米以內(nèi)都算合理，所剩不多的珠江新城商務(wù)地塊地價(jià)今后還有望攀升。
    黎文江表示，亞運(yùn)會(huì)之前廣州市每年將投入200億元進(jìn)行市政建設(shè)，必然會(huì)提升土地的價(jià)值。同時(shí)，在廣州出臺(tái)獎(jiǎng)勵(lì)政策吸引外資企業(yè)總部落戶的情況下，勢(shì)必會(huì)抬高作為中央商務(wù)區(qū)的珠江新城的地價(jià)；而廣交會(huì)的更名，對(duì)琶洲的會(huì)展、酒店等行業(yè)帶來了空前的發(fā)展機(jī)遇，客觀上也會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上漲。
    珠江新城和琶洲地區(qū)的地價(jià)目前已經(jīng)整體攀升。5月9日拍出的另外一塊位于珠江新城西北部、附近已有多個(gè)商務(wù)公寓的A4-5地塊被保利廣州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.8億元競得，樓面地價(jià)達(dá)到約8358元/平方米，同樣遠(yuǎn)超原來4566元/平方米的紀(jì)錄。而同樣地理位置優(yōu)越，用于建設(shè)旅館業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)的琶洲PZB1401地塊，被2006年12月琶洲“地王”的獲得者香港南豐地產(chǎn)旗下的紀(jì)匯公司以七億元的總價(jià)、折合樓面地價(jià)8196.7元/平方米的價(jià)格競得。
    韓世同對(duì)這種攀升表示擔(dān)心。他認(rèn)為，借助廣交會(huì)的平臺(tái)及廣交會(huì)更名的契機(jī)大力發(fā)展會(huì)展業(yè)，是廣州打造國際化大城市的方向和優(yōu)勢(shì)所在。但過高的地價(jià)沒有給后來的投資者和經(jīng)營者留下足夠的利潤空間，反而提高了酒店、高檔寫字樓以及境外公司的進(jìn)入門檻，增加了經(jīng)營者的風(fēng)險(xiǎn)。
    韓世同說，政府在琶洲會(huì)展中心建成后，沒有重點(diǎn)建設(shè)相關(guān)公建配套，而是急于推出高價(jià)地塊，無異于殺雞取卵。政府應(yīng)該合理控制地價(jià)，讓經(jīng)營者盡早獲利，通過稅收來獲取收益，而不是直接從土地出讓金上獲利過多。雖然最終要提升廣州的土地價(jià)值，但要有策略，目前的漲速過快。
    值得注意的是，琶洲“地王”曾兩次因開發(fā)商無力交付地價(jià)而被收回，從一定程度上顯示出競拍者的非理性和高地價(jià)所造成的開發(fā)壓力。韓世同表示，廣州的中山五路和過去的珠江新城發(fā)展滯后，都主要是因?yàn)榈貎r(jià)過高。
    對(duì)此，黎文江表示關(guān)鍵還要看投資者和經(jīng)營者的實(shí)力，由于境外公司的資金實(shí)力較強(qiáng)，市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠承受較長的投資回報(bào)周期。同時(shí)，國內(nèi)的地價(jià)與國外相比并不算高，還沒有超出境外公司的底線。國外大公司對(duì)于CBD的要求主要是凸顯身份和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)價(jià)格并不十分在乎。因此，目前還不用擔(dān)心商業(yè)地價(jià)過高的問題。
    此外，韓世同還強(qiáng)調(diào)要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和住宅用地進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，防止商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)攀升過多波及住宅用地，將“地王”的攀升和影響限制在珠江新城和琶洲地區(qū)的范圍內(nèi)。