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| 2007-10-10 本報記者：洛濤 實習生：郝爽 來源:經(jīng)濟參考報 |
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國土資源部9日正式對外發(fā)布了國土資源部部長徐紹史簽署的國土資源部令第39號，出臺了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。39號令共28條，對國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書等作出明確規(guī)定，自2007年11月1日起施行。
39號令是根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》及相關(guān)法律法規(guī)的要求，對《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號)中有關(guān)內(nèi)容進行修改而成的。
在39號令中，“國有土地使用權(quán)”一律稱為“國有建設(shè)用地使用權(quán)”；在第二條中明確，“在中華人民共和國范圍內(nèi)以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)的，適用本規(guī)定”；將11號令第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置”一律修改為“界址、空間范圍”。
關(guān)于招標拍賣掛牌出讓范圍，鑒于《物權(quán)法》明確將工業(yè)用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，39號令在第四條第一款中規(guī)定，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”，明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。而關(guān)于掛牌出讓截止問題，39號令第十九條對11號令中掛牌截止的內(nèi)容重新進行了明確，修改為“掛牌截止應(yīng)當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人”。對掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人根據(jù)規(guī)定按不同情況確定掛牌結(jié)果。
據(jù)了解，長期以來，地方政府為了招商引資而壓低工業(yè)用地價格，有時候甚至采取極端的工業(yè)用地“白送”的方式來吸引投資，從而達到依靠低廉的土地吸引投資、增加本地GDP之目的。“中央政府明察秋毫，明確提出要對工業(yè)用地采用與經(jīng)營性用地同樣的供應(yīng)方式，即采取‘招拍掛’供應(yīng)土地。”中國社會科學院金融所研究員易憲容表示，土地出讓收入此前一直沒有納入預(yù)算，成為地方政府的預(yù)算外收入，這使得地方政府擴張用地的沖動很強。
根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，僅僅2005年，全國土地出讓收入就超過了5500億元，在東部沿海發(fā)達地區(qū)，有的縣市土地出讓收入占地方財政收入的一半以上，可謂“土地財政”。另據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)：一般地方政府從農(nóng)民那里征用來的土地總量中有30%至40%的部分用作基礎(chǔ)設(shè)施、道路、學校等公共用地，政府從中無法賺取利潤；有35%左右的用地被用作工業(yè)用地，這部分土地是通過協(xié)議方式供給的，各地方政府間為了吸引更多投資，爭相壓低地價；剩余部分作為商業(yè)和住宅用地供應(yīng)給市場。在這一部分土地中，經(jīng)濟適用房和廉租房又占取了一部分，通常情況下，商品房用地僅占15%左右。
從上述比例可以看出，政府的土地收入主要依賴商品房用地。政府必須要用15%的土地收入彌補那85%的虧空成本，同時還要贏利，為地方經(jīng)濟發(fā)展助力。這就是為什么長期以來我國商品房用地價格、房價暴漲的最根本原因之一。地方政府為了從商品房用地上獲取超額利潤，必須采用壓低給農(nóng)民的征地補償標準、抬高建設(shè)用地的出讓價格。因此從某種程度上講，地方政府通過協(xié)議出讓方式壓低工業(yè)用地價格，客觀上嚴重損害了農(nóng)民的利益、推動了商品房價格超常規(guī)上漲，也給城鎮(zhèn)居民增加了負擔。
中央政府近年為加強土地調(diào)控出臺多項措施，明確了我國“實行最嚴格的土地管理制度”。然而在中央“收緊地根”的道道金牌之下，地方囤積土地現(xiàn)象非但不見好轉(zhuǎn)，某些城市內(nèi)違法圈地甚至出現(xiàn)了反彈。2005年，國土資源部對16個城市進行衛(wèi)星遙感監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，違法用地數(shù)占新增建設(shè)用地的近60%，個別地方違法用地面積占新增用地面積的90%。而造成土地利用的反調(diào)控走勢的根本原因是一些地方擴張新增建設(shè)用地的沖動強烈，其中最突出的就是工業(yè)用地低成本過度擴張。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅在接受本報記者采訪時表示，全國各地工業(yè)用地利用強度普遍偏低，即使在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，不少工業(yè)項目用地容積率也只有0.3至0.6，而在國外這一數(shù)值可達到0.8至1.2。工業(yè)用地低成本擴張的現(xiàn)象已經(jīng)造成土地隱性閑置和浪費，不僅導致土地市場混亂，也為中央的房地產(chǎn)調(diào)控帶來諸多障礙。 |
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