記者在重慶一些農(nóng)區(qū)了解到，當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)規(guī)�；�、加速化的趨勢，全市土地流轉(zhuǎn)面積高達320.3萬畝，占承包耕地總面積的16%。隨著大批工商資本進入農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)了“農(nóng)民增收、企業(yè)增效”。但記者與基層干部、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)座談中，他們普遍反映土地流轉(zhuǎn)年限偏短、租賃土地上的農(nóng)產(chǎn)品加工或農(nóng)業(yè)旅游等附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明確、土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范等是當前土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)規(guī)�；�經(jīng)營的阻礙。

　　第一、 絕大部分的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同到期期限與第二輪土地承包期是一致的，目前大都不足20年。而農(nóng)業(yè)投資收益期長，如有的果樹產(chǎn)果期上百年。但相關(guān)法律對第二輪土地承包期(也就是合同期)到期后的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出權(quán)益沒做明確規(guī)定，嚴重制約了工商資本投資農(nóng)業(yè)的積極性。

　　在重慶市渝北區(qū)興隆鎮(zhèn)朱皇村，記者來到了朱曉瓊的楊梅生態(tài)園，400多畝山地上楊梅縱橫有致。朱曉瓊一臉興奮：“我從2002年先后投資了200多萬元改造山地，修水渠、鋪管道，這已成為重慶最大的楊梅生產(chǎn)基地。”現(xiàn)在朱曉瓊不敢再增加投入了，她告訴記者：“楊梅的產(chǎn)果期有100多年，進入盛果期要20年，前6年只有投入沒有產(chǎn)出�？勺赓U期只剩18年了，以后這片價值幾百萬元的果林屬于政府、農(nóng)民還是屬于我，我前前后后找農(nóng)業(yè)局、法院、律師事務(wù)所打聽，說是國家沒規(guī)定，誰也說不準�！迸d隆鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長李功說，全鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)面積達2500畝，大都面臨著這一問題。
　　全球重要的水果批發(fā)商澳門恒河果業(yè)自2003年以來，在重慶江津等地租用農(nóng)民土地2000畝，種植柑橘。這家公司先后引進了71個國外先進品種和先進栽培技術(shù)，還計劃在4個縣自建現(xiàn)代柑橘生產(chǎn)基地5萬畝以上，成為全國規(guī)模最大的生產(chǎn)基地，也成為重慶市最大的土地流轉(zhuǎn)戶。恒河果業(yè)總經(jīng)理朱鐵能最擔心土地租賃年限：“企業(yè)實到資本就已有5000多萬元，下一步還要增加上億元投資。柑橘基地發(fā)展看好，可簽訂的土地租賃合同不足20年了，而柑橘樹的商品齡長達30至50年。對這些樹公司投入很大，如果在租賃合同到期后沒有明確的權(quán)益保護，還在盛果期就要交出去，很不合理。”
　　對合同期限長短、投資權(quán)益歸屬問題。農(nóng)民也有看法。渝北區(qū)雙鳳橋街道硚田村共有4000多畝地，有3000多畝地出租，年租金是一畝860斤稻谷，業(yè)主用來種花卉、蔬菜，效益很好，村委會主任田川說：“雖然農(nóng)民得了租金和打工收入，但是說實話，心里不平衡。以前農(nóng)民科技水平低，只知道種糧�，F(xiàn)在業(yè)主種花卉、蔬菜，效益是過去的幾倍甚至十幾倍，再按種糧效益計算租金給老百姓，群眾就覺得虧了。大家伙覺得要用兩種方式維護自己的利益，一是希望等合同期后不再租地了，而是自己組織起來發(fā)展特色農(nóng)業(yè)；另一種是建立一種固定的土地租金增長機制�，F(xiàn)代技術(shù)讓土地土里生金，那農(nóng)民也不能只掙個土疙瘩的錢！”

　　第二、 農(nóng)業(yè)業(yè)主在租賃土地里的生產(chǎn)用房、設(shè)備投資巨大，但依照相關(guān)法規(guī)，這些房產(chǎn)、設(shè)備沒有產(chǎn)權(quán)，投資人的權(quán)益得不到保護。

　　渝北區(qū)雙鳳橋街道辦事處副主任周賢權(quán)介紹說，全街道有3萬多畝耕地，其中有9300多畝出租給了農(nóng)業(yè)業(yè)主。周賢權(quán)面臨的最大困難就是業(yè)主們紛紛來找他辦產(chǎn)權(quán)證。他舉例說，比如以經(jīng)營“毛哥老鴨湯”聞名的毛哥食品有限公司，先后帶動5000多戶農(nóng)民養(yǎng)鴨致富，是市級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。這家企業(yè)在硚田村搞了農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，投資4000多萬元，但沒有建設(shè)規(guī)劃也沒有產(chǎn)權(quán)。集種花、旅游觀光、餐飲為一體的渝都生態(tài)園投資占地200多畝，房產(chǎn)投資高達4000多萬元。據(jù)周賢權(quán)統(tǒng)計，僅雙鳳橋街道辦事處，就有20多位農(nóng)業(yè)業(yè)主價值2億多元的房產(chǎn)或設(shè)施是沒有產(chǎn)權(quán)的。
　　這類問題十分普遍。許多農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)反映說，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)要想有高收益，要么和第二產(chǎn)業(yè)結(jié)合，搞農(nóng)產(chǎn)品深加工，要么和第三產(chǎn)業(yè)結(jié)合，搞“農(nóng)家樂”式的旅游觀光農(nóng)業(yè)，都要就近建設(shè)生產(chǎn)用房。渝北區(qū)農(nóng)辦綜合科科長楊春平說：“按相關(guān)規(guī)定，搞農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，允許在耕地上建一定數(shù)量的臨時生產(chǎn)用房，不辦理產(chǎn)權(quán)。但什么是臨時呢？三十年還是五十年？沒有明確規(guī)定，各地都打‘擦邊球’。但投資量越來越大，這個矛盾遲早會暴露�！�
　　天緣寨經(jīng)理劉應(yīng)全先后在雙鳳橋投資2800多萬元搞起了遠近聞名的“農(nóng)家樂”，說起產(chǎn)權(quán)十分揪心：“以前是政府號召搞農(nóng)業(yè)，我干了3年了，現(xiàn)在還有18年的承包期。我算了一筆賬，20年才能收回投資。如果沒有產(chǎn)權(quán)保護，那時農(nóng)民肯定不再和我簽定出租合同了，那么農(nóng)田上的一大片房產(chǎn)就不再屬于我了�！�

　　第三、 土地流轉(zhuǎn)中大量不規(guī)范行為阻礙了農(nóng)業(yè)規(guī)�；�發(fā)展。

　　重慶市農(nóng)辦的調(diào)查表明，當前土地流轉(zhuǎn)中的不規(guī)范行為“四多四少”：農(nóng)民自行流轉(zhuǎn)多，報村鎮(zhèn)批準備案少：口頭協(xié)議多，書面協(xié)議少：雙方約定不明的多，約定明確的少：書面協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范的多，內(nèi)容規(guī)范的少。調(diào)查結(jié)果顯示，目前重慶市在農(nóng)業(yè)承包合同管理機構(gòu)登記、備案或公證的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積不足40%，相當一部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)沒有簽訂流轉(zhuǎn)合同。即使有一些簽訂合同的流轉(zhuǎn)行為，也存在著形式不規(guī)范，內(nèi)容過于簡單，條款不完整，對于流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任等不明確�！�
　　合同約定權(quán)益、風險承擔的不明確往往使處于弱勢地位的農(nóng)民最終利益受損。從2002年開始，兩三年里重慶江津區(qū)雙福鎮(zhèn)出現(xiàn)了一股土地流轉(zhuǎn)熱，63家農(nóng)業(yè)企業(yè)農(nóng)民手中租下1.3萬畝承包地。 當時江津市和鎮(zhèn)兩級政府出臺了優(yōu)惠政策，不少投資者不顧自身經(jīng)濟實力，而是寄希望于政府補助和銀行貸款。但現(xiàn)在絕大多數(shù)企業(yè)處于癱瘓與半癱瘓狀態(tài)。雙福鎮(zhèn)政府對這些企業(yè)現(xiàn)狀的分析是：1/3的企業(yè)經(jīng)營狀況還過得去；1/3的經(jīng)營慘淡，勉強能夠支付出農(nóng)民的土地租金；還有1/3的完全失敗，連農(nóng)民的租金也付不出，有的村民打官司，但是最終也是贏了官司得不到錢，而且土地連復(fù)墾起來都十分困難。記者了解到，本應(yīng)由業(yè)主承擔的市場風險和管理風險，最終由于約定的不明確而轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)民頭上，許多基層干部建議，在土地流轉(zhuǎn)合同中應(yīng)該明確業(yè)主通過交納風險金或抵押物等形式來回避農(nóng)民的風險。