美國樓市正迎來繼次貸危機后的第二波違約潮，此次發(fā)源于中高收入群的優(yōu)級房貸違約風潮，將成為美國樓市乃至其整個經(jīng)濟體復蘇路上的一大麻煩。與次貸危機由監(jiān)管不力和地產(chǎn)泡沫破裂所造成的原因不同，此輪違約潮來自美國已持續(xù)數(shù)月之久的就業(yè)危機。

　　優(yōu)級貸引領(lǐng)違約潮

　　根據(jù)美國通貨監(jiān)理局(OCC)以及儲蓄機構(gòu)監(jiān)理局(OTS)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，繳款逾期60日以上的優(yōu)質(zhì)房貸，2009年第三季已經(jīng)比前一年增至83.8萬戶。而且最近三個季度優(yōu)級房貸的止贖數(shù)量增速顯著提高，增幅大大高于同期公布的次級房貸的新增止贖數(shù)，顯示優(yōu)級房貸違約激增正在成為美國經(jīng)濟復蘇道路上的新麻煩。
　　優(yōu)級貸的房主很多在此輪危機中淪為失業(yè)大軍的成員，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。編寫標準普爾/凱斯席勒房價指數(shù)的兩位經(jīng)濟學家席勒(Robert Shiller)與凱斯(Karl Case)說，失業(yè)潮沖擊的對象不分貧富，因此房貸違約仍將在今年續(xù)增，為美國樓市復蘇帶來壓力。去年就已有愈來愈多優(yōu)級房貸(prime)的房貸戶還不出錢，而即便今年的經(jīng)濟復蘇前景樂觀，這種趨勢仍將繼續(xù)擴大。在耶魯大學擔任教授的席勒說：“房屋取消贖回權(quán)與查封將繼續(xù)發(fā)生，不只是次貸的房子，也包括優(yōu)質(zhì)房貸。這使得一大批房子現(xiàn)在雖然有屋主，卻是潛在的止贖對象�！�
　　美國房貸銀行協(xié)會首席經(jīng)濟師布爾曼指出，在查封的止贖房屋中，利率可調(diào)整型(ARM)優(yōu)級房貸所占比率在2009年倍增至10%；固定利率優(yōu)級房貸所占比率也倍增至1.95%。
　　值得注意的是，當基準利率大幅下降，可調(diào)整型房貸的每月還款金也隨之減少時，這種房貸的違約率卻大幅上揚。布爾曼說，今年重設(shè)的調(diào)整型房貸還款金會大幅降低，但是借這種貸款的房主通常是很勉強去買房的人，所以照樣還不出錢。
　　美國兩大住房貸款融資機構(gòu)——房利美和房地美的最新財報也顯示了違約止贖仍是美國樓市的一大問題。房地美2009年第三季度信貸損失以及違約率持續(xù)上升，其中90天以上貸款違約率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增壞賬76億美元，比2008年同期上升了46%。房利美也預計，受抵押貸款壞賬等影響，未來一年內(nèi)公司信貸虧損或?qū)⑦M一步提高。
　　專業(yè)機構(gòu)“不動產(chǎn)追蹤”公司發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年10月份包括違約、拍賣和收到銀行收回房產(chǎn)通知在內(nèi)的止贖案件數(shù)量雖較9月份下降3%，但與2008年同期相比仍高出18.9%。該公司估計，2009年約有創(chuàng)紀錄的340萬家庭會收到房屋止贖通知，比2008年猛增48%；2010年該數(shù)據(jù)將刷新紀錄，2011年也只會稍有改善。

　　中產(chǎn)階級成罪魁禍首？

　　隨著失業(yè)率的節(jié)節(jié)攀升，占美國約65%到85%的人口的中產(chǎn)階級處境堪憂，導致了該階級大量背負的原本風險較低的優(yōu)級貸出現(xiàn)大量違約。通常而言，家庭年收入從3萬美元到15萬美元都屬于中產(chǎn)階級，華盛頓智庫“第三條道路”經(jīng)濟學家吉姆·凱西爾則把家庭年收入4.9萬美元以上列為中產(chǎn)階級。
　　可如今這些數(shù)額和定義在失業(yè)潮面前顯得多余，越來越多人(包括中產(chǎn)階級)能否取得收入成為首要問題。美國雇主近兩年共裁員720萬人，創(chuàng)大蕭條以來最高紀錄。根據(jù)彭博社調(diào)查，美國2009年全年的平均失業(yè)率預估將在10%以上，將是1948年開始調(diào)查失業(yè)率以來最高紀錄，超越2008年創(chuàng)下的26年高點9.3%。
　　凱斯說：“裁員不分薪水高低，有錢人、低收入戶與中產(chǎn)階級都會遇上裁員，而這些人都可能會有房貸�！笔�業(yè)的屋主最終將放棄繳款，房屋被收回的狀況繼續(xù)增加。
　　除此之外，美國商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境同樣令人擔憂。近日穆迪商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，與2007年的峰值相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價格迄今已經(jīng)下跌41%。投資公司ING　Clarion　Partners的分析認為，從目前到2012年，有價值1.4萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當時正是有毒資產(chǎn)問題最嚴重的時期。由于投資者原先對市場的預期不切實際，前些年價格上漲過度，加上市場可能存在欺詐行為等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)市場十分混亂而難以清理。

　　難以釀造新一輪危機

　　與次貸危機時爆發(fā)后政府再收拾爛攤子不同，此次美國政府在經(jīng)歷過次貸危機時的救援措施仍沒有停歇，能夠一定程度上控制風險，不至于釀成新一輪危機。
　　凱斯也認為，這波優(yōu)級房貸違約潮應(yīng)不足以摧毀美國今年可能出現(xiàn)的房市復蘇。畢竟現(xiàn)在的優(yōu)級房貸不像當初次貸式的“空手套白狼”，金融機構(gòu)不至于蒙受殺傷力很大的損失。
　　美國總統(tǒng)貝拉克·奧巴馬曾經(jīng)承諾，要幫助900萬戶美國家庭保住房產(chǎn)。奧巴馬政府推出的7000多億美元經(jīng)濟援助計劃中，涵蓋用于拯救樓市的750多億美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美國居民住房市場出現(xiàn)回暖跡象。
　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國舊房銷售量2009年11月份比前月增長7.4%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計算為654萬套，為2007年7月以來最高水平。該協(xié)會首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云估計，稅收優(yōu)惠計劃今年帶動了35萬到40萬名購房者。美國財政部也在2009年年底宣布，將取消對兩大房貸巨頭——房利美和房地美總計4000億美元的救助上限。一系列維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定措施的展開，讓此次違約潮的殺傷力大打折扣。
　　此外，當今美國金融監(jiān)管新政呼之欲出，對各種金融衍生品交易和評級機構(gòu)約束正在加強，次貸危機爆發(fā)時借助金融衍生品杠桿效應(yīng)產(chǎn)生的恐怖破壞力難以重現(xiàn)。