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| 靠開(kāi)發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)住房小康 |
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| 2007-08-22 沈曉杰 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) |
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眾所周知，在今天的中國(guó)“房改”中，開(kāi)發(fā)商不僅是市場(chǎng)供應(yīng)的主體，而且也成為房地產(chǎn)和住房產(chǎn)業(yè)真正的壟斷者和操控者。那么，中國(guó)這種以開(kāi)發(fā)商住房供應(yīng)模式為主體的“房改”，究竟是否能真正地滿足了城鎮(zhèn)居民提高住房水平和全面小康發(fā)展的需要、促進(jìn)了住房產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、從而真正成為支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生力軍和健康力量呢？
這里首先應(yīng)該算清的一筆“大賬”，就是要不折不扣地實(shí)現(xiàn)作為全面小康歷史任務(wù)中最重要一環(huán)的住房小康，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)每年實(shí)現(xiàn)“有效銷售”的商品住房究竟應(yīng)該有多少。
根據(jù)國(guó)家的《人口發(fā)展“十一五”和2020年規(guī)劃》預(yù)測(cè)，到2010年和2020年，我國(guó)的城鎮(zhèn)人口將分別達(dá)到6.8億和8.7億。要達(dá)到建設(shè)部制定的住房小康標(biāo)準(zhǔn)（在2010年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到30平方米，2020年提高到35平方米，同時(shí)最低收入家庭人均住房建筑面積不得低于20平方米），屆時(shí)全國(guó)城鎮(zhèn)存有的總的住房面積，就必須分別達(dá)到204億平方米（2010年）和304.5億平方米（2020年）。
我們已經(jīng)知道，到2006年底全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房總面積為100.65億平方米，那么要實(shí)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房小康的兩步走的目標(biāo)，必須使全國(guó)城鎮(zhèn)居民住房的總面積在2010年和2020年分別凈增103.35億平方米和203.85億平方米。
從目前情況來(lái)看，我們到2010年實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)人均住房30平方米建筑面積的小康第一步目標(biāo)已成為不可能完全的“歷史任務(wù)”。因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，算上今年，我們每年平均需建造并銷售25億平方米以上的住房，這相當(dāng)于一年就要完成“房改”這九年開(kāi)發(fā)商一共銷售出去的商品住房。而這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)論如何是不可能做到的。
所以，為了“全面小康”的目標(biāo)，我們只能把到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)的《全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)》，由“兩步走”并為“一步走”。即把到2020年城鎮(zhèn)住房?jī)粼?03.85億平方米、實(shí)現(xiàn)人均住房建筑面積35平方米住房小康的“終極目標(biāo)”，分解到今后14年的住房建設(shè)和供應(yīng)中。
而要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住房?jī)粼?03.85億平方米的目標(biāo)，還要除去每年在城市大規(guī)模改造中所拆遷的住房（拆遷率定為2%）以及由于城鄉(xiāng)規(guī)劃的發(fā)展及城區(qū)的擴(kuò)大而由農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦摹稗r(nóng)改非”人口的住房。據(jù)估算，這些每年“帶房進(jìn)城”的“新市民”，不超過(guò)500萬(wàn)人。在今后14年里，以他們?nèi)司皫Х俊?0平方米來(lái)計(jì)算（這是國(guó)家小康標(biāo)準(zhǔn)2020年的農(nóng)村人均住房目標(biāo)），每年這500萬(wàn)“帶房新市民”會(huì)給城市新增加住房面積2億平方米。由于有很多劃入新城區(qū)的農(nóng)民住房立即就會(huì)遇到拆遷改造（初步估算為四分之一），所以實(shí)際這500萬(wàn)人實(shí)際“帶入”新城區(qū)的住房為1.5億平方米。全國(guó)城鎮(zhèn)每年因拆遷改造“損耗”的4億平方米，減去這增加的1.5億平方米，每年“非新建住房因素”而實(shí)際增減的住房，就應(yīng)該為負(fù)的2.5億平方米。14年總共減少35億平方米。只有加上這35億平方米，到2020年全國(guó)城鎮(zhèn)的住房才能實(shí)現(xiàn)凈增203.85億平方米的目標(biāo)。
因此，在未來(lái)的14年中，中國(guó)城鎮(zhèn)只有總共增加238.85億建筑平方米的居民住房面積（相當(dāng)于平均每年需新建17.06億平方米的居民住房，約為17億）。但要叫現(xiàn)今主導(dǎo)和操控中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，每年提供并銷售出去如此海量的新建城鎮(zhèn)居民住房幾乎可以肯定是不可能的。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒，在過(guò)去5年里，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每年銷售的商品住房分別為2.37、2.98、3.38、4.96和5.5（估算）億平方米建筑面積。這和住房小康建設(shè)所必需的每年17億平方米的任務(wù)相比，完成最好的年份也僅達(dá)32%。從全國(guó)來(lái)說(shuō)，這并不是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商供應(yīng)不夠，而是老百姓買不起，開(kāi)發(fā)商賣不掉。每年數(shù)次的從國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局傳出來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都表明，全國(guó)商品房的空置面積都在1億平方米以上。
這就充分說(shuō)明，在開(kāi)發(fā)商操控的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，住房問(wèn)題的主要矛盾不是出在供應(yīng)上，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在僅僅提供社會(huì)正常需求三分之一還不到的情況下，就出現(xiàn)了大量的新建商品房的空置。中國(guó)住房問(wèn)題的矛盾的主要方面，恰恰出在中國(guó)“房改”和房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際“主宰者”——開(kāi)發(fā)商特殊利益集團(tuán)及開(kāi)發(fā)商模式的自身上。 |
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