經(jīng)濟適用房調(diào)控不了高房價
    2008-04-22    作者：傅勇    來源:第一財經(jīng)日報
  　在房價真拐還是假摔未見分曉的當(dāng)口，有關(guān)兩大一線城市經(jīng)濟適用房的消息格外吸引眼球。在上海，市房屋土地資源管理局官員日前透露，上海首批160萬平方米經(jīng)濟適用房已經(jīng)開始著手前期準(zhǔn)備工作，將在二季度內(nèi)開工建設(shè)；在廣州，停售了幾年的經(jīng)濟適用房將在今年5月開始陸續(xù)推出銷售，首批約2000套。這會對房價產(chǎn)生怎樣的影響呢？
　　此外，在近日博鰲論壇上，業(yè)內(nèi)人士潘石屹、任志強和一些學(xué)者、官員也都在熱議房價。那么，今年的房價走勢到底會怎樣？
　　首先來看，經(jīng)濟適用房的推出是否會成為壓垮高房價的最后一根稻草？筆者對此并不樂觀。嚴(yán)格說來，經(jīng)濟適用房并不屬于針對高房價的宏觀調(diào)控范疇，而是針對高房價下市場機制解決不了的社會保障問題。
　　經(jīng)濟適用房對抑制高房價意義不大，不是因為投放規(guī)模不夠大。按照有關(guān)部門的計劃，今年上海將新建400萬平方米的經(jīng)濟適用房，廣州將推出161萬平方米，按照60平方米的基本套型面積，滬穗兩市今年分別新建和推出的經(jīng)濟適用房房源為6.7萬套和2.7萬套。這個規(guī)模并不算太小。
　　問題在于經(jīng)濟適用房的定位決定了經(jīng)濟適用房并不是商品房，經(jīng)濟適用房的價格并不是市場均衡價格，因而，經(jīng)濟適用房的低價格和市場上的高房價無關(guān)。建立經(jīng)濟適用房出發(fā)點是好的，定位也較為明確，即滿足超出廉租住房保障對象認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、自身又無力從市場購買商品住房的中低收入家庭的居住困難。其核心特征就是，價格以保本微利為原則，按照開發(fā)建設(shè)綜合成本加微利確定；為限制投機，只給予有限產(chǎn)權(quán)。
　　在這些限制下，經(jīng)濟適用房的價格沒有反映市場供求，也就是說，除非取消商品房市場，所有人的住房均由經(jīng)濟適用房提供，否則經(jīng)濟適用房的比重越高，可能房價也就越高。新加坡和香港就是這樣的例子。在新加坡，政府提供了八成的住房供給，但是這并不影響其他兩成的商品房房價高居天價水平。這里不是說新加坡模式不好，新加坡解決了大部分人的住房問題；問題是，國情決定我國政府無法像新加坡政府那樣主導(dǎo)整個房地產(chǎn)市場。中國不僅地域廣闊，而且地區(qū)差別巨大，人口流動規(guī)模龐大。因而，必須通過種種嚴(yán)格條件限制經(jīng)濟適用房的享受人群。
　　經(jīng)濟適用房對家庭的住房情況、收入狀況、落戶時間、家庭結(jié)構(gòu)打分排隊發(fā)售，主流房型面積也較小，筆者相信，房價不是滿足這些條件的家庭推升上去的；同樣，解決了這部分人的住房需求，房價也不會有明顯下降。政府推行經(jīng)濟適用房的初衷在于解決社會保障問題。這里是市場和政府兩個層面的問題。
　　其次，今年房價還會出現(xiàn)普遍性的大漲嗎？筆者認(rèn)為可能性不大。
　　在博鰲論壇上，就連房地產(chǎn)市場上的“死多頭”任志強先生，也在房價今年大漲前面加上了一個基本條件：即只要宏觀經(jīng)濟還保持11.9%的GDP增速。
　　然而，任先生關(guān)于房價大漲的前提假設(shè)今年很可能得不到滿足。高盛等投行對2008年經(jīng)濟增長的預(yù)期是10％左右，2009年經(jīng)濟增長率的預(yù)期進(jìn)一步下降為9.5％。這意味著，中國經(jīng)濟增長的此輪峰值或許已經(jīng)過去。
　　就宏觀調(diào)控政策而言，影響房價的主要因素是貨幣政策的緊縮，而不是經(jīng)濟適用房的推出。央行最近表示，緊縮調(diào)控的效力已經(jīng)初步顯現(xiàn)，并仍未有放松的必要。與此同時，筆者認(rèn)為，緊縮政策對房地產(chǎn)市場的影響效力也已初步顯現(xiàn)。有數(shù)據(jù)顯示，排名前13家的開發(fā)商，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額只有2家為正，11家為負(fù)。
　　對準(zhǔn)備近兩年購房的大多數(shù)人而言，這些信號是比經(jīng)濟適用房推出更值得期待的利好。
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