|
|
|
|
|
|
|
|
| 2008-05-12 作者：周洛華 來源:上海證券報 |
|
|
有關(guān)房價何時下跌的問題現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為了國內(nèi)油價何時放開的問題。對國內(nèi)房地產(chǎn)價格，我總結(jié)成一句話：“油價接軌，房價暴跌”。高油價擊潰了美國經(jīng)濟(jì)原有的運行模式，引爆了次級債危機，歐盟在《京都議定書》的約束下，提前適應(yīng)了高油價的挑戰(zhàn)，因此經(jīng)濟(jì)總體保持了健康運行。而中國經(jīng)濟(jì)還很難適應(yīng)高油價，這就是為什么一季度以來全國鬧油荒最嚴(yán)重的廣東房價下跌最猛的原因。
我最近準(zhǔn)備改行，離開股市去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這并非因為我看空股市而看好房地產(chǎn)業(yè)，而是我認(rèn)為此時此刻的中國房地產(chǎn)行業(yè)比股市更需要有創(chuàng)新的金融工具來化解這些年累積起來的巨大風(fēng)險。未料，大多數(shù)人聽說了我的決定之后，首先問我：“房價什么時候會下跌？”他們不想聽我的論證，只是希望我把房地產(chǎn)價格走勢的預(yù)測化作一句最簡單的話，“就像你預(yù)測股市時常說的通脹無牛市那樣直截了當(dāng)”。我理解這些朋友對于金融學(xué)的美妙框架和理論或者政府的復(fù)雜條例及政策都不太關(guān)心。所以，我打算先回答他們最關(guān)切的問題。
對國內(nèi)房地產(chǎn)價格，我總結(jié)成一句話：“油價接軌，房價暴跌�！�
近3年多來，我一直認(rèn)為：只有當(dāng)人民幣對一籃子貨幣升值才會導(dǎo)致房價下跌，除此之外的其他任何政策都只是讓政府增加稅收，或者讓國有商業(yè)銀行增加利息收入。自從人民幣匯率改革以來，大家沒有看到房價下跌，就是因為人民幣在對美元保持穩(wěn)步升值的同時，美元對各主要國家貨幣快速貶值，致使人民幣實際有效匯率不升反貶。新任商務(wù)部部長已明確表示：反對人民幣快速升值。由此可以判斷，人民幣升值之后房價將下跌的預(yù)測基本前提已經(jīng)不能成立。
在我看來，貨幣就如同一把尺子，用來度量房價時，如果尺子縮短了（貶值了），那么房價該就上漲；如果尺子拉長了（升值了），那么房價就該下跌。但是，近日有朋友指出我的這個分析存在缺陷。美國房價在急速下跌，而美元同時也在貶值。按照我上述的理論，美元貶值時美國房價不是該上漲嗎？對此，我必須做個全面的分析，來答復(fù)這位細(xì)心的朋友。
從2001年起，美元進(jìn)入貶值通道。一開始，美國房地產(chǎn)市場確實出現(xiàn)了繁榮，一切看上去都是那么完美、那么符合金融學(xué)的規(guī)范：當(dāng)一國貨幣貶值幅度高于其國債利率時，該國出現(xiàn)通貨膨脹的壓力。但是，好景不長，石油價格的上漲擊潰了美國的地產(chǎn)繁榮，導(dǎo)致了次級債危機的爆發(fā)。
美國經(jīng)濟(jì)運行無不依賴于低油價，2002年，國際油價大約處于每桶25美元的水平，消費者的汽油支出在低油價時代只占其個人收入一個比較小的比例，企業(yè)得以低成本投資擴(kuò)張。這就是說，在低油價時代，美國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式得以持續(xù)，無需大規(guī)模的技術(shù)革命。但是，對沖基金們不答應(yīng)這個模式。他們執(zhí)行了雙做多的對沖交易策略：同時做多道瓊斯和石油。他們的邏輯是：如果油價下跌，美國經(jīng)濟(jì)就會繁榮，道瓊斯股票就會上漲，其漲幅的絕對值應(yīng)該大于油價跌幅；如果油價上漲，道瓊斯代表了美國最有競爭力的、最能夠克服高油價的生產(chǎn)模式，其跌幅的絕對值應(yīng)該小于油價的漲幅。這應(yīng)該是個穩(wěn)賺不賠的對沖交易策略（具體的交易利潤取決于道瓊斯和石油之間的對沖比例）。
因此，道瓊斯雖然有小幅度下跌，而石油卻從每桶不到30美元漲過了每桶120美元。高油價擊潰了美國經(jīng)濟(jì)原有的運行模式，美國其他經(jīng)濟(jì)單位無法通過提高勞動生產(chǎn)率來克服高油價，其投資回報率下降，資本開支減少。在這兩者相互作用下，房價下跌，次級債危機爆發(fā)。我可能是國內(nèi)最早提出油價上漲與供求關(guān)系無關(guān)，與中東局勢無關(guān)的人。2004年初我接受一家周刊的采訪時就說：石油背后的黑手是對沖基金。
為什么歐洲沒有受到高油價的沖擊呢？歐盟自動實施減排二氧化碳義務(wù)將近10年之久，這使得這個區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運行以降低排放和減少能源消耗為重點不斷在調(diào)整，歐盟經(jīng)濟(jì)因此在《京都議定書》的約束下，提前適應(yīng)了高油價的挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)總體保持了健康的運行。所以，在油價上漲的階段，歐元能連續(xù)上行。
回過頭來看我國，在漸進(jìn)性匯改的原則下，人民幣未來在相當(dāng)時間內(nèi)仍將保持對美元升值而對其他貨幣貶值的趨勢。所以，如果要觸發(fā)房價下跌，就要看國家發(fā)改委什么時候放開成品油價，使之與國際水平接軌。我相信，今天的中國經(jīng)濟(jì)也依賴于低油價。低油價將促進(jìn)國內(nèi)的汽車生產(chǎn)和消費，將保持國內(nèi)的物流成本占總銷售額的低比例。弄清這一點，我們就可以理解為什么一季度以來，比較明顯的房價下跌的區(qū)域恰恰是全國鬧油荒最嚴(yán)重的廣東。用傳統(tǒng)的供求關(guān)系和資金成本等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論都無法解釋這個現(xiàn)象。
有人說，我們現(xiàn)在不能放開油價，因為油價已經(jīng)太高了。但是，海外對沖基金可不這樣想，他們不會滿足于現(xiàn)有的戰(zhàn)利品。記得油價在每桶26美元時，曾有實施燃油稅改革的提議，結(jié)果被否決，理由是油價太高，難道現(xiàn)在我們反而能夠?qū)嵤┝藛�？這些年在我們等待和觀察油價下跌的時候，對沖基金已經(jīng)把油價炒上120美元了。我猜想，多頭石油的對沖基金已經(jīng)打垮了美國，可能正在尋找下一個目標(biāo)。國際上那些對沖基金不會輕易放掉石油的多頭，讓我們手里的上萬億美元買到更多的石油。他們也許會一直把油價做高，直到中國放開油價為止。
這樣，房價何時下跌的問題就轉(zhuǎn)為了國內(nèi)油價何時放開的問題。如果我們的油價和國際接軌，其結(jié)果就是國內(nèi)房地產(chǎn)價格暴跌。因為基于現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)運行效率而得出的高房價基礎(chǔ)將完全喪失。我們不可能看到另外一幅由國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家們描述的情景：油價上漲帶動房價繼續(xù)上漲，因為原材料價格上漲是普遍的通貨膨脹，而通貨膨脹壓力將促進(jìn)房價上漲。如果那樣，依據(jù)相同的邏輯就可以得出通貨膨脹時期股價該暴漲的結(jié)論了。而有關(guān)通脹無牛市的論證，我已在本欄連續(xù)發(fā)表了7篇文章，不再贅述。 |
|
|
|
|