|
|
|
|
|
|
|
|
| 2008-06-02 作者：陳波翀 來源:上海證券報 |
|
|
房價何時會見底？市場眾說紛紜，比較有代表性的有三種觀點。開發(fā)商和房地產(chǎn)中介認(rèn)為房價早已見底，甚至還會繼續(xù)上漲，只是漲幅會低于2007年的水平。投機(jī)客和銀行則比較矛盾，但更傾向于房價即將見底，房價不再下跌了，投機(jī)客就可以從容出手，銀行也不用擔(dān)心資產(chǎn)質(zhì)量的問題。唯有潛在的自住需求者，在苦苦等待房價的底部出現(xiàn)。
底部在哪里呢？很明顯是開發(fā)商的預(yù)期與購房者的預(yù)期比較接近的時候，市場均衡的房價才會出現(xiàn)，即本輪理性價值回歸的終點。如果開發(fā)商預(yù)期房價會上漲，哪怕是拆借地下資金，也會拿地擴(kuò)大儲備，畢竟豐厚的利潤就擺在眼前。如果購房者預(yù)期房價會上漲，無論是自住需求還是投資需求，都會想方設(shè)法從市場上得到滿足�？蓪嶋H情況是什么樣的呢？土地頻頻流拍，成交持續(xù)低迷，以至于銀行消費貸款余額出現(xiàn)負(fù)增長。房價怎么可能還會漲呢？
筆者看來，房價見底至少需要三個條件。首先，地價要先見底。眾所周知，在房價泡沫的末期，房價的高點，自然決定了地價的頂點。開發(fā)商敢于高價拿地，絕對是對房價的高度抱有幻想。同樣道理，在房價下跌的末期，地價的低點，也就決定了房價的底部。開發(fā)商的成本與市場價格逐漸趨同，房價的底部也就出現(xiàn)了。
其次，泡沫要適度。沒有房價泡沫的市場，顯然是不可能存在的。道理很簡單，房地產(chǎn)市場歷來存在自住需求與投資需求，在自住需求占據(jù)主導(dǎo)地位的市場環(huán)境下，我們認(rèn)為泡沫是適度的。相反，如果投資需求為主，就會使房價偏離供求關(guān)系的軌道。如何判斷泡沫是否適度呢？觀察一手房與二手房成交的數(shù)量關(guān)系就知道了，如果一手房成交面積與二手房比較接近，我們認(rèn)為房價泡沫是輕微或適度的。如果二手房成交面積兩倍于一手房，意味著房價泡沫已十分嚴(yán)重。
最后，成交必須要放大。無論是一手房還是二手房成交，都表明了一種市場態(tài)度，即需求方對供給方的價格認(rèn)可程度。成交低迷只能說明需求方認(rèn)為價格不合理，市場觀望氛圍較重，房價自然還會下跌。成交放大之后，房價獲得支撐，下跌的空間及可能性均十分有限。
房價見底的三個條件中，條件一和條件二是必要條件，條件三才是充分條件。也就是說，即便是地價創(chuàng)下新低，二手房成交與一手房基本持平，也不能判斷房價就見底了。房價的底部確認(rèn)還需要一個過程，即成交的緩慢放大，直至單月成交達(dá)到前12個月的平均水平。
綜上所述，房價見底也是一個緩慢的過程。根本原因是預(yù)期的形成和改變，需要較長的時間周期。首先，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，不可能在短期內(nèi)松動。根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查，4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1％，環(huán)比上漲0.2％，房價依然呈緩慢上漲趨勢，調(diào)控目標(biāo)顯然沒有完全實現(xiàn)。其次，領(lǐng)跌全國的深圳房價尚未見底。根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，1月—4月份，深圳共掛牌出讓居住性用地9宗，成交僅3宗（含限價房用地）。其中一塊地以底價成交，開發(fā)商振業(yè)集團(tuán)拿地成本僅為2836元/平方米，地價低點基本出現(xiàn)。即便如此，算上1年—2年的開發(fā)周期，房價見底最快也要等到明年。因此，除了耐心等待，我們還能做什么呢？
|
|
|
|
|