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| 2008-07-04 遼寧 宮希魁 來源:經(jīng)濟參考報 |
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目前，建筑物的平均使用壽命越來越短，隨意拆遷的現(xiàn)象比比皆是，由此引發(fā)的巨大浪費和社會矛盾令人觸目驚心。要解決這一難題，首先必須找準過度拆遷的根源。這就是由地方政府支持和保護下的無休止的商業(yè)利益驅(qū)動。
在這種利益機制作用之下，對某些建筑物的拆除，其主導(dǎo)者的出發(fā)點和動機完全是為了追求商業(yè)利益。在動遷、拆除、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售整個鏈條中，只要扣除各種成本，開發(fā)商還有足夠水平的盈利，他們就有很強的積極性進行這種開發(fā)。在這條利益鏈中，除了開發(fā)商之外，地方政府也是最重要的獲利方。它們從土地使用權(quán)的出讓中獲得豐厚收益，成為預(yù)算外可支配財力的主要來源。這也是很多地方政府不惜冒各種風險大力推動拆遷和房地產(chǎn)開發(fā)的奧妙所在。
在這種商業(yè)利益的驅(qū)動下，由于主導(dǎo)者把賺錢放到了第一位，因此對拆除對象和地塊的選擇標準只有一個，那就是只要拆遷地塊升值潛力大，開發(fā)重建后有豐厚的利潤回報，他們就會尋找各種理由把這里夷為平地，不管地面上的建筑物還能使用多少年。這種拆除的推進路線基本是循著由低到高、由舊到新、由里到外的方向展開的。形成這樣的拆除路線，完全不是理性安排和事先規(guī)劃的結(jié)果，而是商業(yè)利益驅(qū)使所然。因為陳舊的平房區(qū)，容積率較低，動遷補償?shù)某杀鞠鄬^低。位置又相對優(yōu)越，重建后的樓盤升置空間極大。待這樣的地塊開發(fā)完了，開發(fā)商和地方政府便把搜尋的目光轉(zhuǎn)向那些較為陳舊一些的低層樓房，還有較大盈利空間。
因此，這種地塊成為開發(fā)商和地方政府的次優(yōu)選擇。待這樣的地塊開發(fā)完畢后，在城市中心區(qū)和較繁華地段可供進一步開發(fā)的資源越來越稀缺，成本越來越高，這些障礙是否就能阻止住他們的開發(fā)沖動呢？不能。他們的商業(yè)本能鑄就出一顆精于計算的靈魂，在有限的土地面積上，只要把金蛋做得足夠大，大到足以補償昂貴的動遷成本和政府收取的高地價，而且還有可觀的利潤剩余，他們就會雄心勃勃地干下去。于是，樓蓋得更高，樓價推得更高。由此我們不難看出，為什么有些城市在不停地拆，拆了矮的拆高的，拆了舊的拆新的，拆了近的拆遠的，其不竭的動力來自于一個并不神秘的源泉，那就是基于成本和收益相比較的利潤法則。
平心而論，房地產(chǎn)開發(fā)采取商業(yè)化運作方式，其本身無可厚非。但在這個領(lǐng)域又不能完全由“看不見的手”去操縱。因為這里涉及很多公共性問題，如土地資源的合理使用、城市發(fā)展規(guī)劃與布局、建筑物和其他不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬與保護、居民動遷過程中引發(fā)的各種社會問題。所有這些，都不是單純運用商業(yè)規(guī)則所能解決的。應(yīng)該通過法律規(guī)范、社會監(jiān)督、行政干預(yù)等手段對其中違背社會公共利益的行為進行管制、處罰和糾正。需要特別提到的是，在拆遷和開發(fā)的初始階段，由于拆除的建筑物多為低矮破舊的房屋，其自然損耗和功能落伍程度都很高了，因此，對其進行拆除和重建，經(jīng)濟合理性和社會公正性都是主流，功不可沒。但是越往后來，拆除的建筑物越來越高，越來越新，問題也越來越多，爭議也越來越大。商業(yè)利益這只“看不見的手”，不停地伸向公共利益的口袋，沒完沒了地掏起來，若不通過法規(guī)對其加以有效限制，那還有什么經(jīng)濟秩序和公平正義可言。
因此，作為決策當局，處理這類問題必須站在全局和長遠的高度審慎行事。從當前的情況看，為了節(jié)約資源，實現(xiàn)科學發(fā)展，應(yīng)當收緊和嚴格限制這類開發(fā)。 |
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