|
上海一在建住宅樓倒塌后，數(shù)百購房人聯(lián)合要求退房、賠償！他們的請求能否得到法律的支持？該事件可以給更多購房的人們什么樣的提示呢？
退房有根據(jù)
北京市藍石律師事務所牛琳娜律師表示，依據(jù)最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
市律師協(xié)會物權(quán)法專業(yè)委員會主任、賽德天勤律師事務所蔡耀忠律師也認為，此事件中，購房人要求退房是可行的。蔡律師說，購房人也可要求開發(fā)商按原有規(guī)劃重新施工且保證符合相關質(zhì)量要求，但“蓮花河畔景苑”的交房時間預計是明年5月31日，從合理的工期推算，開發(fā)商未必能按時交房。按照合同法規(guī)定，開發(fā)商未能在約定時間內(nèi)交房，購房人可以要求退房，這個期限一般是3個月或6個月，具體要看雙方的合同約定。
購房人能索賠什么
購房人除了要求退房外，有的還提出賠償要求。對此，蔡律師認為，這要依據(jù)事故的具體原因分析。“如果倒塌是因為設計、勘察或建造等問題導致，屬于開發(fā)商過錯，那么就要由開發(fā)商來賠償購房人損失�！比绻顾鷮儆谧匀粸暮Φ炔豢煽沽е�，那么根據(jù)購房合同中對開發(fā)商的免責條款約定，開發(fā)商僅需返還購房人已支付的房款，不需賠償。
那么，如果購房人要求賠償?shù)脑挘男⿹p失是可以索賠的呢？有的業(yè)主說，房屋倒了影響了婚期；有的說父母為此急病住院了；還有的說，預定的設計裝修不能開工……對此，蔡律師認為，賠償一定要跟房屋倒塌有明顯的關聯(lián)，比如預簽好的裝修和租、賣房合同，因為房屋倒塌不能履行還要支付違約金，這些損失開發(fā)商要負責，但如果是間接的損失，不能認定和房屋倒塌有關聯(lián)，索賠很難獲得支持。
購房人可否獲取房價上漲收益
有購房人提出，現(xiàn)在房價漲了，周邊地價至少漲到每平方米1.8萬元，按原價1.2萬元退房不合理。蔡律師說，“退”房，即合同法上認定的互相返還，只能按原價賠償。不過，因為房屋倒塌，損害了購房人的預期收益，那么開發(fā)商應該承擔“賠”的責任，即自購房起至倒塌發(fā)生時的房屋升值收益，具體數(shù)額應由專業(yè)單位計算。
不過，牛律師對此有不同看法，她認為索賠依據(jù)的是購房合同，而法律層面更多考慮的是直接損失，對于退房后買不到同樣的房屋，不是法院要解決或能解決的。她認為，這個問題比較現(xiàn)實的解決辦法是購房人與開發(fā)商協(xié)商解決，或通過工商、消協(xié)、政府等職能部門主持調(diào)解。
購房人拒還房貸有何后果
房屋倒了，原因不明，何時再建也懸而未決，這么多不確定因素，購房人不禁擔心起自己的貸款。購房人能否依據(jù)合同法中的“不安抗辯權(quán)”，即認為開發(fā)商經(jīng)營狀況嚴重惡化、失去履行合同的能力，向法院主張暫停銀行還貸呢？
牛律師認為，開發(fā)商與購房人的“購房合同”與購房人和銀行之間的“借款合同”是兩個不同內(nèi)容、不同主體的法律關系，如果購房人因此拒絕還貸，要承擔借款合同的違約責任。
蔡律師則比較支持法律給予購房人“不安抗辯權(quán)”，給購房人一個保護空間�！耙驗榉课莸顾�，不僅造成開發(fā)商停工，如果是小開發(fā)商，還可能導致其破產(chǎn)，如果出現(xiàn)這樣的后果，在此期間，購房人繼續(xù)還貸，無異于拿錢打水漂�！彼ㄗh購房人積極關注后續(xù)進展，合理維權(quán)，同時推動政府部門加強對此事的監(jiān)管和處理。
周邊樓房業(yè)主退房有無可能
“城門失火，殃及池魚�！币恍┵徺I了“蓮花河畔景苑”小區(qū)內(nèi)未倒塌住宅樓的購房人，有理由推論出，他們的樓房也可能存在重大安全隱患。這部分購房人能否要求退房呢？蔡律師說，他們退房比較難，因為畢竟買的不是同一件商品，不過，購房人有權(quán)讓開發(fā)商在交房時，一并附上樓房的地基、檢測報告等材料，如果有一定質(zhì)量問題，可以要求開發(fā)商整改；如果檢查出有嚴重質(zhì)量問題，購房人則有權(quán)退房。
目前，政府有關部門已承諾全力保障每位購房者的合法權(quán)益。牛律師認為，政府承諾要管，體現(xiàn)了政府的公共管理職能到位，但政府的承諾不是法律意義上的或者說是民事權(quán)利義務的確認。政府處于房屋出賣人和買受人之間的一種協(xié)調(diào)地位，如果政府調(diào)解不成，最終還是要靠法律裁判解決問題。 |