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| 2009-07-14 黑格二 來(lái)源:新京報(bào) |
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雖然有輿論的同情和支持，但相對(duì)于有組織、有專業(yè)知識(shí)、有財(cái)力的開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者缺乏組織、缺乏一致行動(dòng)力，其“議價(jià)能力”是很差的。而真正要平衡雙方的話語(yǔ)權(quán)，不能僅靠購(gòu)房者“一個(gè)人去戰(zhàn)斗”。
眾人關(guān)注的上海倒覆樓房理賠方案7月11日出臺(tái)，房產(chǎn)商提出兩套方案：方案A，退還購(gòu)房人已支付的房款本金，再加上以下賠償中的一種，一是按照合同約定，賠償房款的5%以及已付房款的利息(下稱A1方案)，二是委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定當(dāng)前房屋市場(chǎng)價(jià)，再退差價(jià)(下稱A2方案)。方案B：業(yè)主可在小區(qū)內(nèi)換房。最終的結(jié)果將由開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者“一對(duì)一”談判。(7月12日《新京報(bào)》)
具體分析，方案B———置換，由于倒樓，購(gòu)房者難免對(duì)該小區(qū)房子質(zhì)量喪失信心，房子也有了“無(wú)形損失”，購(gòu)房者更不愿被“套牢”。
A2方案：退還房款本金，再賠償房屋差價(jià)，相當(dāng)于按當(dāng)年購(gòu)房者買了別處的房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)賠。購(gòu)房者對(duì)于中介組織評(píng)估，很難從心理上認(rèn)同，而且這只是彌補(bǔ)差價(jià)，而沒(méi)有彌補(bǔ)購(gòu)房費(fèi)用。
至于A1方案，退還房款本金，再加上“合同約定的違約賠償”———房款的5%以及已付房款的利息，這只是在延續(xù)買房合同的“不公平”，眾所周知，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易缺乏專業(yè)律師參與，往往是由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的霸王條款。在倒樓情況之下，房產(chǎn)商還要延續(xù)當(dāng)年的5%的“霸王條款”，顯然有違公平。
具體而言，購(gòu)房者除交付房款，還支出房屋購(gòu)置稅、公積金擔(dān)保、貸款保險(xiǎn)費(fèi)、律師見(jiàn)證費(fèi)等等。5%能涵蓋這一切損失嗎？還有“已付房款的利息”是按銀行同期“存款”利率計(jì)算，至少應(yīng)該按“貸款”利率計(jì)算，才算公平。何況有些購(gòu)房者通過(guò)其他途徑借錢，利率可能更高。所以，賠償金至少應(yīng)包括購(gòu)房者的全部實(shí)際支出，不足5%的再按5%賠償。
有沒(méi)有方案C呢？比如依《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條，提供商品有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)退一賠一。房子在施工過(guò)程中一邊挖坑一邊壘土，造成倒覆，完全違反建設(shè)規(guī)程，這算什么性質(zhì)，是否可以考慮“退一賠一”？
此外，在倒樓后很多業(yè)主的心理必然受到嚴(yán)重傷害。比如，有的是急于結(jié)婚用房，事發(fā)后要拖延終身大事，精神損害更大。開(kāi)發(fā)商有必要支付“履約成本”，作為精神損害賠償。
雖然有輿論的同情和支持，但相對(duì)于有組織、有專業(yè)知識(shí)、有財(cái)力的開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者缺乏組織、缺乏一致行動(dòng)力，其“議價(jià)能力”是很差的。而且在“一對(duì)一”情況下，處于更不利的“囚徒困境”中。目前的兩套方案還顯示著開(kāi)發(fā)商話語(yǔ)權(quán)的慣性，所以，真正要平衡雙方的話語(yǔ)權(quán)，不能僅靠購(gòu)房者“一個(gè)人去戰(zhàn)斗”。并且，現(xiàn)在組織談判團(tuán)，也存在諸多障礙，那么就需要社會(huì)團(tuán)體積極參與，比如上海消保委可以出面，征得集體授權(quán)之后，作為購(gòu)房者的組織協(xié)調(diào)人，統(tǒng)一內(nèi)部的步調(diào)。還有上海律師協(xié)會(huì)除了向當(dāng)事人推薦律師外，還有必要協(xié)調(diào)組成統(tǒng)一的律師團(tuán)，這才能為購(gòu)房者爭(zhēng)取更大的話語(yǔ)權(quán)。
上海倒樓事件，不僅僅是個(gè)合同違約，更是一個(gè)公共事件，事件的解決應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)公正。所以，我們的社會(huì)團(tuán)體———消保委、律協(xié)等，不能因?yàn)樗^的民事行為“意思自治”而坐視不理，應(yīng)當(dāng)積極干預(yù)，這樣才能修補(bǔ)事件對(duì)于社會(huì)的傷害。(作者系法律工作者)
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