■展望2013·年終系列報道之八
26日，上港集團旗下威旺置業(yè)有限公司以56.8億元競得上海海門路55號地塊，樓板價23330元/平方米，溢價率21.11%，成為2012年全國總價地王。值得注意的是，這距國土部“喊話”不足10天。
2012年3月以來，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯，時近年底更是輪番上演土地、售房高潮，在此背景下，消費者預期被改變，甚至出現(xiàn)了恐慌性購房、千人排隊購房等現(xiàn)象。以上種種房地產(chǎn)市場的非正�，F(xiàn)象，為2013年的房地產(chǎn)市場蒙上層層面紗。
市場分析人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，近日多部委的及時表態(tài)除了強化當前樓市的政策執(zhí)行信號，也是對明年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策基調(diào)的一個表態(tài)，確定2013年房地產(chǎn)政策總指導方針，防止未來市場出現(xiàn)報復性反彈。業(yè)界普遍認為，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策將適度偏緊。在執(zhí)行原有政策之外，或以市場監(jiān)控、預期管理、土地供給、房產(chǎn)稅等多項關鍵要素形成“組合拳”，進行樓市調(diào)控。
市場 年底“量價齊升”現(xiàn)象明顯
2012年上半年房地產(chǎn)市場一度低迷，并殃及全國范圍的土地市場，土地流標和底價成交比比皆是。但是一季度結(jié)束后，樓市開始逐漸復蘇，成交量的提升開始帶動價格小幅上漲。進入第四季度后，樓市“量價齊升”尤為明顯。
26日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的研究報告顯示，11月份30個典型城市商品住宅成交面積為2125萬平方米，同比增長84.1%，持續(xù)9個月同比上升。同時，商品住宅成交量在11月達到年內(nèi)最高點。
在價格上，11月份30個典型城市商品住宅成交均價為9449元/平方米，環(huán)比增長3.0%，同比增長6.3%。易居方面分析指出，盡管高庫存令不少開發(fā)商不敢輕易上調(diào)價格，但年末商品住宅價格依舊保持穩(wěn)中緩升的態(tài)勢。
2012年下半年市場成交情況明顯好于上半年，業(yè)內(nèi)普遍認為是購房需求受到抑制后在年前集中釋放的結(jié)果。
其中，近期來自北、上、深、廣等一線城市個別樓盤提價、搶房以及地王等現(xiàn)象，引發(fā)購房者對房價可能暴漲的恐慌情緒進一步蔓延。易居方面的數(shù)據(jù)顯示，11月份，一、二、三線城市商品住宅成交量環(huán)比增幅分別為22.4%、18.4%與-2.5%，同比增幅分別為112.2%、79.5%和75.7%。
此前統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70大中城市房價數(shù)據(jù)也是佐證：該數(shù)據(jù)顯示，11月份70個大中城市中，新房價格上漲的城市有53個，比上月增加了18個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅進一步擴大。
由于今年11月房價上漲明顯加速，超過70%的城市價格出現(xiàn)了環(huán)比上漲。業(yè)界有分析指出，房價已經(jīng)在當前的一二線等主要城市開始率先反彈。
基于2012年樓市成交量整體上升以及房價的波動情況，業(yè)界關于“房價將于來年進一步暴漲”的預期逐漸加劇。來年的調(diào)控政策趨勢正成為業(yè)界關注的焦點問題。
預測 明年市場趨勢整體好于今年
自2012年3月起，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)回暖跡象，成交量節(jié)節(jié)攀升，房價隨之走高。我國房地產(chǎn)市場2013年將會呈現(xiàn)怎樣的趨勢？
中國指數(shù)研究院認為，一方面，2013年宏觀經(jīng)濟將企穩(wěn)向好，城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟體制改革等中長期政策繼續(xù)推進，為中長期經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動力。另一方面，中央經(jīng)濟工作會議提出2013年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。因此，在房企資金鏈有所好轉(zhuǎn)的背景下，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，明年房地產(chǎn)市場整體形勢將好于今年，將不再拘泥于商品房，而是向城鎮(zhèn)、新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新領域轉(zhuǎn)型。
中國指數(shù)研究院認為，在宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長、貨幣政策保持穩(wěn)健、房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊的背景下，2013年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價增速略有提高，投資增速趨穩(wěn)，新開工止跌反彈”的特點。
從需求來看，中國指數(shù)研究院指出，2013年全年商品房銷售面積增速將略有提高，呈現(xiàn)上下半年增速前高后低特點。
他們預計，2013年上半年商品房銷售面積同比增長14.8%，銷售額同比增長23.9%；下半年增速明顯回落，銷售面積同比增速降至0.7%，銷售額同比增速降至8.2%。
但是，21世紀不動產(chǎn)分析師張磊認為，2013年一季度將呈現(xiàn)明顯的成交清淡現(xiàn)象，價格也不會有明顯回升。他指出，在繼續(xù)限購、限貸的背景下，我國主要城市的購買需求，仍主要由剛性需求擔當。但是，由于今年11月、12月的年內(nèi)第二波成交高峰，是在某種恐慌性情緒下發(fā)生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月將再現(xiàn)環(huán)比下滑現(xiàn)象。
聶梅生也指出，明年暴漲的可能性不大，現(xiàn)階段雖然商品房價格較調(diào)控初期稍漲，房企資金鏈也較為寬松，但是多數(shù)開發(fā)商漲價動力并不足。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，2013年住房市場總體趨勢穩(wěn)中有進，大穩(wěn)定中有小震蕩。
調(diào)控 有望用“組合拳”治理樓市
剛剛落幕的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部定調(diào)2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控，住建部部長姜偉新表示，明年將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同時，各省市要編制好實施好住房發(fā)展和建設規(guī)劃，引導和穩(wěn)定社會預期。
“2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控將在繼續(xù)維持關鍵性調(diào)控的基礎上適度偏緊�！敝袊笖�(shù)研究院認為，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，但是若房價繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴厲措施。
值得注意的是，聶梅生指出，最近一輪樓市調(diào)控政策已持續(xù)超過兩年半，政策效應有所遞減。由于我國購房需求量仍然較大，但以現(xiàn)階段限購、限貸的調(diào)控方式很難完全抑制投機性需求。因此，在執(zhí)行原有政策之外，還應逐步采用市場手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，并加強對市場預期的引導，完善土地供應制度，以市場監(jiān)控、預期管理、土地供給等影響房地產(chǎn)市場的多項關鍵要素形成“組合拳”調(diào)控樓市。
事實上，未來房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”已經(jīng)初顯。針對近日來多發(fā)的“地王”現(xiàn)象，國土部就出臺新政，表示將重點監(jiān)測房價、地價異常波動城市，并針對大房企和大地塊建立跟蹤督察制度。
除此之外，為避免出現(xiàn)所謂的“地王”誤導市場，國土部要求各地對總價較高的地塊實行分割處理，劃為多宗地供應；對地段較好、單價較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；對那些可能出現(xiàn)過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式。
住建部則在限購、限貸政策的基礎上，要求明年各地要繼續(xù)“編制和實施好住房發(fā)展和建設規(guī)劃，引導和穩(wěn)定社會預期”。
住建部部長姜偉新表示：“明年繼續(xù)在市場準入、銷售、租賃、估價等環(huán)節(jié)強化監(jiān)督，加強預售監(jiān)管，加強房地產(chǎn)領域誠信體系建設。與此同時，要密切監(jiān)測市場形勢，會同有關部門及時發(fā)布有關信息，進一步完善房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)，做好政策儲備�！�
除此之外，為外界矚目的房產(chǎn)稅試點擴圍信號明顯。姜偉新透露，將會同財政部、國稅總局研究擴大房產(chǎn)稅試點相關事宜。
值得注意的是，盡管限購政策不退出，但是建立市場化手段為主的調(diào)控政策體系也在研制之中。姜偉新表示：“明年要配合有關部門加快研究以財稅金融等經(jīng)濟法律手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，構(gòu)建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系�！�
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