一位接近方興地產(chǎn)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，方興將把該地打造高端住宅，但方興認(rèn)為，從單價(jià)、總價(jià)和溢價(jià)率方面比較來看，該地都算不上上海新地王
1月28日，上海和廣州兩地的土地出讓紀(jì)錄將2014年土地市場(chǎng)開年就推向高潮，廣州、上海兩地同一天賣地收入超過了159億元。
其中，廣州賣地進(jìn)賬58.3億元，保利地產(chǎn)先后以8億元、16.6億元分別創(chuàng)下了番禺、黃埔地塊區(qū)域樓面價(jià)單價(jià)新高紀(jì)錄；而上海則拍出了總價(jià)101億元的住宅用地，被業(yè)內(nèi)認(rèn)定為上海住宅用地總價(jià)地王。
“2014年1月23日至今，在6天時(shí)間內(nèi)，廣州前海、杭州以及上海等地都拍出了地王�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，這一輪地王出現(xiàn)的力度超過歷史紀(jì)錄，相比往年樓市最火爆期出現(xiàn)的地王，本輪地王的單價(jià)、總價(jià)都突破了市場(chǎng)的想象力。
售價(jià)或達(dá)8萬(wàn)元/平方米
1月28日，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過28分鐘、154輪激烈廝殺，最終方興地產(chǎn)以101億奪得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價(jià)47609元/平方米，溢價(jià)率111.5%，成為上海住宅用地總價(jià)地王。
“此前，上海成交總價(jià)最高地塊為新鴻基217億元獲得的徐家匯地塊；單價(jià)最高為華僑城52783元/平方米獲得的蘇河灣地塊；溢價(jià)率最高為臨港新城地塊，溢價(jià)率高達(dá)445%。”上述接近方興地產(chǎn)的內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，方興認(rèn)為，從單價(jià)、總價(jià)和溢價(jià)率方面比較來看，該地都算不上上海新地王。
此外，該人士還向《證券日?qǐng)?bào)》表示，該地塊位于上海內(nèi)中環(huán)間，距離上海市中心人民廣場(chǎng)6公里，臨近1號(hào)線及南北高架，屬于上海大寧國(guó)際社區(qū)核心位置，區(qū)域配套完善，并擁有上海大學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。鑒于此，方興地產(chǎn)稱，將把該地塊打造成高端住宅產(chǎn)品，成為中國(guó)第五座金茂府。
“方興地產(chǎn)目前在北京、蘇州等地運(yùn)作的高端住宅非常成熟，在各地落地的金茂府項(xiàng)目都屬于市場(chǎng)頂級(jí)高端豪宅，因此運(yùn)作上海大寧地塊對(duì)于在高端市場(chǎng)有經(jīng)驗(yàn)和競(jìng)爭(zhēng)力的方興地產(chǎn)來說，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小很多�！睆埓髠ハ蛴浾弑硎荆摰貕K周圍中高端物業(yè)售價(jià)目前已經(jīng)接近5萬(wàn)元/平方米，因此該項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來售價(jià)將超過7萬(wàn)元/平方米。
“從該地周邊的住宅項(xiàng)目看，方興的項(xiàng)目未來入市價(jià)格在8萬(wàn)元-9萬(wàn)元∕平方米的可能性很大�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此外，預(yù)計(jì)2014年上海高端物業(yè)政策會(huì)有所放寬，方興地產(chǎn)或許瞄準(zhǔn)了這一政策趨勢(shì)，從而積極補(bǔ)倉(cāng)。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)也向本報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，該地塊總價(jià)和單價(jià)都較高，運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目需要充足的資金，而且未來上市價(jià)格定價(jià)也對(duì)將項(xiàng)目取得預(yù)售許可證和銷售情況都有很大影響。
一、二線城市6天現(xiàn)3個(gè)地王
事實(shí)上，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年開年之際，上海、廣州以及杭州等多個(gè)城市頻繁出現(xiàn)地王，房企在一、二線城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)愈發(fā)呈現(xiàn)白熱化趨勢(shì)。
1月23日，深圳前海地塊再受熱捧，商業(yè)用地T201-0080宗地公開招標(biāo)出讓以134億元、樓面地價(jià)28113元/平方米，再次刷新深圳單價(jià)、總價(jià)“雙料”地王紀(jì)錄。該地塊由美國(guó)兆華斯坦開發(fā)公司聯(lián)合深圳市前海國(guó)際能源金融中心摘得。
同日，杭州單價(jià)地王也再度誕生。融信投資集團(tuán)以33.84億元奪下去年由于市場(chǎng)過熱而被暫停的杭州西湖區(qū)翠苑單元地塊，折合樓面地價(jià)為2.94萬(wàn)元/平方米。
更值得一提的是，北京市土地整理儲(chǔ)備中心最近發(fā)出公告，暫停出讓4宗用地。張大偉認(rèn)為，這與北京土地市場(chǎng)1月份的活躍行情顯然不無(wú)關(guān)系，預(yù)計(jì)未來一周，上海仍有可能誕生單價(jià)地王。
張大偉稱，2013年以來各地地王出現(xiàn)最頻繁，甚至成為普遍現(xiàn)象，一、二線城市只要出現(xiàn)土地交易，價(jià)格就飆升。
更為值得注意的是，大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)價(jià)格，尤其北京、上海、天津等地的地王，已經(jīng)秒殺了在售的絕大部分物業(yè)。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱為，以近期全國(guó)主要城市的地王為例，如果想達(dá)到房企預(yù)想的利潤(rùn)空間，那么未來入市定價(jià)最起碼要高于現(xiàn)在周邊在售物業(yè)平均價(jià)格一半左右。此外，大型房企普遍預(yù)判，2014年地產(chǎn)行業(yè)資金鏈偏緊，同時(shí)，融資成本正在節(jié)節(jié)攀升，屆時(shí)入市地王或?qū)⒚媾R利潤(rùn)被侵蝕，甚至消化緩慢等風(fēng)險(xiǎn)。
不過，盡管如此，目前從全國(guó)土地市場(chǎng)看，2月份預(yù)計(jì)也將延續(xù)升溫趨勢(shì)。實(shí)際上，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，目前北京掛牌待售土地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了242萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)累計(jì)土地出讓金將突破300億元。
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