開發(fā)商欠債“跑路”、“鬼城”頻現(xiàn)……近段時間，三四線樓市再次被推到風口浪尖，“積壓”“虛火”“泡沫”“崩盤”等嗆聲不絕于耳。一些樓市遇冷，是普遍現(xiàn)象還是個別地方？是拐點將至還是階段性問題？記者就此進行了調研。
三四線樓市疲軟呈蔓延之勢
今年１月，與一二線城市火爆的土地市場相反，不少三四線城市表現(xiàn)低迷，多項統(tǒng)計顯示，三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。
降價促銷城市不斷增加。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年１月，全國１００個典型城市中有３７個城市的房價環(huán)比下跌，環(huán)比增加５個。而在房價下跌的城市中，有３４個是三四線城市。
三四線樓市整體銷量也延續(xù)著去年下半年以來的低迷態(tài)勢。據(jù)中原地產的監(jiān)測，今年１月份，２５個三線城市新建住宅成交量為１１．２２萬套，連續(xù)３個月走低，創(chuàng)６個月新低，１４個四線城市新建住宅成交僅１．６３萬套，創(chuàng)下１１個月新低。
與此同時，少數(shù)房地產業(yè)曾經畸形繁榮的城市和地區(qū)則深陷泥潭，溫州房價已經連續(xù)３０個月下跌，高端住宅價格幾乎“腰斬”；不僅西部三四線樓市出現(xiàn)“風險集中區(qū)”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區(qū)的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。
淮安是蘇北地級市，該市市區(qū)人口不足６０萬，近年來卻涌入３８０多家開發(fā)商，而實際上有２００家左右這個市場就飽和了。一家房地產開發(fā)商說，他這幾年在當?shù)亻_發(fā)了三個項目，前兩個項目銷售不錯，第一個項目賣給了本地人，第二個項目賣給了外來投資者，第三個項目就找不到客源了。“照去年的銷售速度，需要七八年才能清盤�！�
常州去年原本計劃大量推地，但乏人問津，最終只完成了當年計劃賣地目標的一半。無錫一家高端項目開發(fā)了９００余套住房，自去年６月開盤以來，至今僅成交７８套，老板因資金鏈斷裂而“跑路”，目前樓盤也被有關部門查封。
房地產“大躍進”扭曲供求關系
業(yè)內人士分析，三四線樓市近年來經歷了一輪大躍進式的狂飆，特別是２０１０年一二線城市限購之后，大量開發(fā)企業(yè)涌入三四線城市，直接刺激房地產業(yè)單兵突進，并推動土地的大量釋放，商品房的海量上市。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２００９年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規(guī)模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發(fā)量在３０００萬－８０００萬平方米之間。僅從２０１１年到２０１２年１１月末，營口住宅用地成交面積就接近１２００萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的２倍。
土地放量后，開發(fā)商為了加速回籠資金而大量推盤，打破了樓市供求平衡。西部某個中等規(guī)模城市，市區(qū)超千萬平方米的大盤就有三個。記者采訪的部分東部縣城，幾乎每個縣城都有大片新建住宅區(qū)閑置。有的縣地處山區(qū)，縣城人口僅有幾萬，但樓盤開發(fā)量甚至超百萬平方米，足以容納縣城所有人口。
房價快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個因素。記者采訪的多個縣城，房價與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望房興嘆。
克而瑞研究中心近期發(fā)布的《２０１３年中國城市房地產發(fā)展風險排行榜》顯示，一線城市供求比僅為０．６４，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達８．０６，山西大同供求比達到５．７，延安為４．３４，均存在嚴重供過于求的現(xiàn)象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。
曾是三四線房地產標桿的溫州和鄂爾多斯，房價急漲之后迎來暴跌。溫州房價自２０１１年９月開始，已連續(xù)３０個月出現(xiàn)同比下降，一些高端項目價格“腰斬”。鄂爾多斯市康巴什新區(qū)部分項目崩盤，從每平方米近兩萬元降至１萬元以內，有些項目工地不僅遭遇停工，還面臨著農民工討要工資的窘境。
物極必反，短期大量開發(fā)導致部分三四線城市供求關系惡化，大型開發(fā)企業(yè)紛紛“逃離”三四線城市。中原地產研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度十大標桿房企雖然購地金額創(chuàng)出新高，但新增購地城市三四線城市占比為０。而眾多中小開發(fā)商則深度套牢，不知何時能度過寒冬。
破解三四線樓市困局需多管齊下
“個別三四線樓市暴露的危機再次警示我們，賣地吃飯式的發(fā)展已經走到了盡頭�！苯K省社科院助理研究員王樹華介紹，國家發(fā)改委課題組近期對１２個省區(qū)的調查顯示，１４４個地級城市竟然要建２００余個新城新區(qū)。１６１個縣級城市中，提出新城新區(qū)建設的有６７個，占４１．６％。
“片面透支財力建新城新區(qū)醞釀巨大風險。”王樹華認為，城鎮(zhèn)化是國家提出的戰(zhàn)略，但落實過程中一定要按經濟規(guī)律來辦。對于三四線城市的政府來說，一定是產業(yè)發(fā)展在先，就業(yè)與收入增長優(yōu)先。只要夯實了產業(yè)基礎，房地產自然會跟進。
中原地產的張大偉表示，不是所有三四線樓市都存在泡沫，價格波動也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四線城市房屋庫存不斷走高，樓市面臨的風險加大，必須引起足夠重視。
江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，一些三四線城市前幾年因房地產快速發(fā)展，經濟增長和財政收入對于房地產的依賴過重，而且前期土地出讓越多，地方配套支出也就越大，欠賬也越多，對土地財政依賴也越深。
當前一二線樓市與三四線樓市分化趨勢明顯，不同城市間樓市發(fā)展階段千差萬別，一刀切式的調控不合時宜。如何調動好、保護好市場積極因素是當務之急。
中國房地產行業(yè)協(xié)會副會長胡志剛表示，三四線樓市如果處理得好，能夠走出低谷。中央對發(fā)展新型城鎮(zhèn)化已經進行了部署，只有端正發(fā)展方向，完善公共服務配套，提升城市功能才能抓住機遇。
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