據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，10月份以來，福州、廈門和珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場“金九”銷售預(yù)期已經(jīng)落空，成交量繼續(xù)下滑，房價(jià)卻依然堅(jiān)挺向上；“金九”月，北京、福州等部分重點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)了“量價(jià)齊跌”的情況。圖為10月8日，兩位福州市民在某樓盤售樓現(xiàn)場看房。新華社記者　來建強(qiáng)　攝

　　“基隆小區(qū)，二室一廳，月租金700元”；“遠(yuǎn)達(dá)小區(qū)，二室一廳，月租600元”，原本是為低收入住房困難群體提供的一種保障性住房，可是申購到手后有人出租，有人出售。最近發(fā)生在吉林省長春市的經(jīng)適房違規(guī)出租出售現(xiàn)象，被當(dāng)?shù)孛襟w曝光后引起極大關(guān)注：經(jīng)適房該去還是該留，“補(bǔ)磚頭”還是“補(bǔ)人頭”？

    違規(guī)出租出售，是明目張膽還是另有隱情？

    由于制度缺陷和管理漏洞，長春市前些年的經(jīng)適房建設(shè)十分混亂，不僅出現(xiàn)了大量200多平方米的經(jīng)適房，一人多套，“開寶馬住經(jīng)適房”的現(xiàn)象也屢見不鮮。為此，長春市從2004年開始叫停了經(jīng)適房建設(shè)。
    2008年，為了貫徹落實(shí)中央解決低收入住房困難群體住房問題的相關(guān)政策，長春市重新啟動(dòng)了經(jīng)適房建設(shè)。鑒于歷史上的諸多教訓(xùn)，長春市在此輪啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的同時(shí)，對經(jīng)適房的建設(shè)和分配均做了非常明確的規(guī)定，嚴(yán)格設(shè)定準(zhǔn)入門檻，要求必須是人均月收入500元以下的低收入住房困難家庭，同時(shí)，在戶型設(shè)計(jì)上也進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，均為60平方米以下的小戶型。申購過程中，長春市采取由社區(qū)、街道、區(qū)民政局和　　市房地局重重審核、公示的辦法，以確保申購對象確實(shí)是低收入住房困難群體。另外，長春市還規(guī)定，經(jīng)適房實(shí)行有限產(chǎn)權(quán)，五年內(nèi)不得上市。后來由于房地產(chǎn)市場形勢變化，2008年底，長春市政府出臺(tái)22條新政“暖市”，五年期限被縮短至三年。
    但是，盡管采取了如此多的防范措施，但是，隨著小區(qū)的竣工、交房和入住，違規(guī)出租出售經(jīng)適房的現(xiàn)象越來越多。
    目前長春市建成的經(jīng)適房有基隆小區(qū)、團(tuán)山小區(qū)和遠(yuǎn)達(dá)小區(qū)，還有政府保障住房(即廉價(jià)房)新隆家園。記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，幾個(gè)經(jīng)適房小區(qū)一些住戶的窗子上赫然貼著出租信息和聯(lián)系電話，出租者對經(jīng)濟(jì)適用房的屬性直言不諱。一戶二室一廳60多平方米的經(jīng)適房，房租每月600元至700元不等。還有一些住戶通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊或者是小廣告公布出租出售信息，招徠房客。
    記者暗訪部分租房戶，發(fā)現(xiàn)有些人經(jīng)濟(jì)條件相對較好，在其他地方有住房；有的盡管原居住條件很差，但是經(jīng)適房離單位或者孩子的學(xué)校太遠(yuǎn)；有的盡管沒有房住，但是申購經(jīng)適房后背負(fù)了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，想出租還債；還有個(gè)別的人是冒用他人名義買房。他們從夠條件的申購者手里花數(shù)千元或一萬元購買了“購房資格”，并與申購者私下簽訂協(xié)議，三年后正式辦理過戶手續(xù)。
    “不管是什么理由，只要違反經(jīng)適房的有關(guān)規(guī)定，查實(shí)后一定要嚴(yán)格處理，該收回的收回”，長春市房地產(chǎn)管理和住房保障局副局長李曉曼說。

    經(jīng)適房建設(shè)一波三折，操作有誤還是制度漏洞？

    事實(shí)上，從去年長春市重啟經(jīng)適房建設(shè)開始，經(jīng)適房建設(shè)可謂一波三折。
    去年8月，長春首批經(jīng)適房基隆小區(qū)開始抽簽申購時(shí)，出現(xiàn)了“夠條件的買得起，買得起的不夠條件”的現(xiàn)象，當(dāng)場就有部分申購者放棄購房資格。隨后，長春市兩次放寬經(jīng)適房申購條件，將人均月收入標(biāo)準(zhǔn)由500元提高到800元，殘疾人等6類特殊群體放寬至1300元，后來又將上市交易期限由5年縮短至3年。但是，直到今年春節(jié)前，長春市建設(shè)的三個(gè)經(jīng)適房小區(qū)，除規(guī)模較小的基隆小區(qū)申購情況較好，其他兩個(gè)小區(qū)一直處于滯銷狀態(tài)。直到今年4、5月份以上，隨著房地產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，商品房價(jià)上升，經(jīng)適房的價(jià)格優(yōu)勢再次顯現(xiàn)，重新激發(fā)了申購者的購房熱情。但是，隨即又出現(xiàn)了大量的違規(guī)出租出售現(xiàn)象。
    長春市經(jīng)適房一年多來走過的曲折路程表明，目前經(jīng)適房建設(shè)中，無論從操作層面還是制度設(shè)計(jì)，仍然存在一些矛盾和問題：
    保障房與保障對象的錯(cuò)位。經(jīng)適房的保障對象由最初的低保對象擴(kuò)大至低收入人群，但是，對低收入人群的界定，始終是一個(gè)難點(diǎn)。事實(shí)上，按照人均月收入500元或者800元的標(biāo)準(zhǔn)，對于真正符合條件的購房者，每平方米2150元，總價(jià)10多萬元的購房款仍然是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)一部分符合條件的購房者，在購買經(jīng)適房的同時(shí)也背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。有的買了房后無錢裝修，長期無法入住，還有的不得不出租經(jīng)適房，靠租金再去轉(zhuǎn)租價(jià)格更低廉的二手房。保障房與保障對象錯(cuò)位的問題，始終困擾經(jīng)適房制度。
    經(jīng)適房成本價(jià)銷售與商品房市場價(jià)格不斷波動(dòng)的矛盾。長春市的經(jīng)適房始終堅(jiān)持成本價(jià)銷售，從去年8月至今，一直保持在每平方米均價(jià)2150元。在長春市新建商品房均價(jià)4000多元時(shí)，這個(gè)價(jià)格對申購者有相當(dāng)?shù)奈�引力，結(jié)果是幾個(gè)人爭搶一套房，供不應(yīng)求的矛盾十分突出；但是市場低迷時(shí)期，一些低檔商品房的價(jià)格與經(jīng)適房相差無幾，經(jīng)適房的價(jià)格優(yōu)勢不復(fù)存在，從而陷入滯銷狀態(tài)。從長春市經(jīng)適房屢屢遇冷的過程中人們不難發(fā)現(xiàn)，政府的良好初衷與民眾的實(shí)際需求之間總是難以合拍。
    監(jiān)管難度大，漏洞難以避免。目前長春市實(shí)行的是由各級(jí)民政部門審核申購條件，住房保障部門提供住房的方式，其優(yōu)點(diǎn)是避免了住房保障部門權(quán)力過大、缺乏監(jiān)督和制約的問題，但是同時(shí)也造成溝通不暢、責(zé)任不清的問題。事實(shí)上，在去年年底和今年年初房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)適房遇冷的情況下，盡管長春市經(jīng)適房的申購條件并沒有改變，但是在實(shí)際操作中相關(guān)部門在政策掌控上均有所放松，比如，公示、審核等環(huán)節(jié)并沒有被嚴(yán)格執(zhí)行。因此，出現(xiàn)違規(guī)出租出售和不符合條件購房者也申購到經(jīng)適房的問題不足為奇。

    經(jīng)適房是留還是廢

    由于經(jīng)適房建設(shè)過程中存在的各種問題，取消經(jīng)適房的呼聲一直長期存在。有人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計(jì)在一開始就存在先天缺陷，很難持續(xù)。也有人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房破壞了現(xiàn)有的市場機(jī)制，會(huì)誘發(fā)腐敗和欺詐，關(guān)鍵是在技術(shù)上無法掌握一個(gè)人真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，無法保證其公平。
    對經(jīng)適房在建設(shè)、分配及監(jiān)管上存在的問題，各地政府并非沒有察覺。從去年開始，一些城市已經(jīng)紛紛棄建經(jīng)適房，改建廉租房或者經(jīng)濟(jì)租賃房。長春市今年已經(jīng)調(diào)減了經(jīng)適房建設(shè)面積。記者從長春市相關(guān)部門了解到，今后長春市是否還繼續(xù)建設(shè)經(jīng)適房，建多少，現(xiàn)在還很難估計(jì)。
    長春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長盛學(xué)永認(rèn)為，相比第一代經(jīng)濟(jì)適用房，如今的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)在制度設(shè)計(jì)、監(jiān)管等方面做出了很多改進(jìn)，比如戶型控制、有限產(chǎn)權(quán)、上市受到限制等等�！氨M管經(jīng)適房還有各種各樣不完善的地方，但它畢竟解決了一部分人低收入人群的住房困難問題，不可輕言廢止�！�
    吉林省社科院研究員李曉群認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房在一個(gè)時(shí)期內(nèi)仍然是保障低收入人群住房的有效辦法。但是，從目前經(jīng)適房分配和監(jiān)管中出現(xiàn)的各種問題來看，“補(bǔ)磚頭”不如“補(bǔ)人頭”，就是把過去補(bǔ)貼到建房中的資金，以“購房券”等形式補(bǔ)給低收入者。至于購房者買房還是租房，到何處買房或何處租房，由購房者自己決定。作為國內(nèi)研究節(jié)約和浪費(fèi)問題的專家，李曉群認(rèn)為，“補(bǔ)人頭”不僅可以解決經(jīng)適房的一些制度缺陷，還可以提高資源的使用效率�！巴ㄟ^發(fā)放補(bǔ)貼的辦法。讓低收入群體通過買舊房解決住房困難問題，而新建的商品應(yīng)該建得好一些、標(biāo)準(zhǔn)高一些，甚至50年不過時(shí)。這樣既激活了二手房市場，又可避免小戶型建了拆、拆了建帶來的浪費(fèi)。否則，長春永遠(yuǎn)都是一個(gè)大工地�！�

　　經(jīng)適房緣何成“空中樓閣”

 　 因?yàn)槭杖脒_(dá)不到商業(yè)銀行個(gè)人貸款最基本的準(zhǔn)入條件，近日五十戶合肥經(jīng)適房申購者沒能獲得銀行貸款，合肥市住房保障部門表示將積極努力尋找辦法解決這50戶的住房問題。盡管如此，不難想象這50戶家庭內(nèi)心將承受巨大的心理落差，因?yàn)閺纳曩彸晒δ翘扉_始日漸清晰的安居夢，或許將與他們失之交臂。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”與市場接軌模式破解經(jīng)適房難題

　　變政府劃撥土地為出讓土地、以購房家庭與政府資助的比例形成“共有產(chǎn)權(quán)”，買賣價(jià)格與市場接軌，這種市場化保障性住房建設(shè)模式在江蘇淮安已初見成效，長期困擾保障房建設(shè)的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，通過這個(gè)試點(diǎn)正在得到初步解決。