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    編者按：進(jìn)入第三季度以來，我國土地市場明顯活躍。為緩解土地供求矛盾，一些地方政府加快了土地供應(yīng)速度，各用途土地市場環(huán)比增長全部轉(zhuǎn)為正向增長，結(jié)束了一季度以來負(fù)增長的局面。在這樣的局勢下，有分析人士建議，在加大推地的同時(shí)，也要完善市場監(jiān)管，要加大對(duì)開發(fā)商囤地的處置力度，使新推土地能盡快轉(zhuǎn)化為房源，形成實(shí)際樓市供應(yīng)。編輯特組織一組稿件，著力探討近期土地市場的種種變化。

    記者日前在上海、重慶、天津等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，為緩解土地供求矛盾，近期一些地方政府明顯加快了土地供應(yīng)。對(duì)此，不少房地產(chǎn)官員和分析人士建議，加大推地的同時(shí)要完善市場監(jiān)管，要加大對(duì)開發(fā)商囤地的處置力度，完善土地出讓程序以穩(wěn)定市場預(yù)期，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整供地規(guī)模，使新推土地能盡快轉(zhuǎn)化為房源，形成實(shí)際樓市供應(yīng)。

    土地入市明顯加速

    記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，隨著樓市“回暖”形勢的確立、土地成交的活躍、供求矛盾的顯現(xiàn)，一些地方政府在下半年明顯加大了推地?cái)?shù)量。
    據(jù)中國指數(shù)研究院的最新監(jiān)測，1至9月，上海共推出土地332幅、1355萬平方米；其中商品房地塊65幅、432萬平方米。全年預(yù)計(jì)可供住宅用地1597公頃，下半年供地?cái)?shù)量預(yù)計(jì)是上半年的三倍之多。近一段時(shí)間來，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)“增加土地供應(yīng)和樓市供應(yīng)”。上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明表示，目前上海房價(jià)出現(xiàn)“高位上漲”，且后續(xù)供應(yīng)量相對(duì)短缺，加大推地?cái)?shù)量有望平抑房價(jià)過快上漲。
    1至9月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面積1514萬平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912萬平方米，成交量超過前兩個(gè)季度總和。7月以來，交易量逐漸放大，創(chuàng)下年度交易新高。武清區(qū)加大住宅用地供應(yīng)量，成交土地面積占成交總量的22%，是天津2009年以來成交土地最多的區(qū)域。
    重慶個(gè)別區(qū)縣在下半年推出“土地大餐”。重慶市大渡口區(qū)副區(qū)長常永官介紹，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，區(qū)里的存量房源幾乎已銷售一空，這出乎許多開發(fā)商的意料，他說，“目前，大多數(shù)開發(fā)商信心滿滿，希望能拿地就拿地，能開工就早點(diǎn)開工”。大渡口區(qū)上半年推出住宅用地90多畝，今年全年計(jì)劃推出800畝。9月初，區(qū)里就將組織一次土地出讓，推地300多畝。

    “土地出讓”與“項(xiàng)目開工”應(yīng)雙雙提速

    土地閑置在部分城市或多或少存在。記者近日在武漢采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在該市京漢大道旁的義和巷，有塊用廣告牌圍起來的空地，地面雜草叢生，未見開工跡象。經(jīng)查，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”，彼時(shí)樓面價(jià)為6879元/平方米，高于周邊房價(jià)。金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于拆遷等方面的原因，簽訂該地塊出讓合同時(shí)，相關(guān)部門對(duì)開發(fā)年限延長了一年“目前還未到最后期限，地塊不會(huì)被政府收回”。對(duì)此，武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人未予否認(rèn)。
    上海市規(guī)劃和國土資源管理局近日對(duì)全市歷年供地情況進(jìn)行“摸底”后發(fā)現(xiàn)，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)，其中有相當(dāng)一部分在開發(fā)商手中，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。開發(fā)商拿地后不開工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營狀況有關(guān)，也不排除有“囤地”目的。
    中原地產(chǎn)研究中心近日對(duì)萬科、保利、金地等40家知名開發(fā)商在北京、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開發(fā)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)顯示，上述開發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的共計(jì)270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%；剩余57%的土地則尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。中原地產(chǎn)研究中心研究員宋莉認(rèn)為，正是大量已出讓的土地沒有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺，形成了“地荒”假象。
    重慶市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長莫元春說，土地的閑置，有開發(fā)商主觀原因，也有拆遷、規(guī)劃改變等客觀原因，查處起來一向較為棘手“開發(fā)商總能找到理由繞開政府的監(jiān)管，特別是大開發(fā)商背后都有律師團(tuán)在支撐”。上海市規(guī)劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明介紹，今年下半年上海市規(guī)土部門的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，就是研究、實(shí)施閑置土地的處置辦法，原則是“責(zé)任再分清一點(diǎn)，查處再嚴(yán)格一點(diǎn)”。一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置或囤地，先處罰開發(fā)商；再由開發(fā)商根據(jù)具體閑置原因自行追訴責(zé)任。此外，上海還將對(duì)開發(fā)商建立誠信檔案，一旦查明開發(fā)商囤地，便會(huì)在土地市場上對(duì)其設(shè)立限制門檻；限制對(duì)象不僅包括直接負(fù)責(zé)開發(fā)的項(xiàng)目公司，還包括公司背后的投資方。

    土地“出讓前”工作有待完善

    不少開發(fā)商提出，要使土地盡快開工、避免地價(jià)過快上漲，土地管理部門應(yīng)進(jìn)一步完善土地“出讓前”工作。
    一是要合理設(shè)計(jì)地塊規(guī)模，提高地塊“可開發(fā)度”。重慶開發(fā)商嘉禾實(shí)業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理劉飛說，如果地塊太小，開發(fā)商就不愿意做配套，因?yàn)楹笳哒嫉某杀颈壤�太高；如果地塊過大，只能一期一期地滾動(dòng)開發(fā)，局部推進(jìn)，部分土地難免有“閑置”之嫌。他建議，在推出地塊前，土地管理部門應(yīng)合理劃定地塊面積，確保地塊便于盡快開發(fā)。
    二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明確供應(yīng)預(yù)期。劉飛說，開發(fā)商最煩惱的事之一，就是不知道土地會(huì)在什么時(shí)候、以怎樣的底價(jià)推出，“大家只好蒙，出來一塊地，就一齊搶�！边@種短期的爭搶必然快速抬高地價(jià)。知名港資房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝建議，政府應(yīng)向社會(huì)公布明確的推地計(jì)劃，至少要讓開發(fā)商、公眾掌握未來一段時(shí)間內(nèi)的土地供應(yīng)，從而穩(wěn)定土地市場的預(yù)期，也有利于開發(fā)商制訂合理的買地策略，減少競拍的突然性和非理性因素。
    記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些地方土地管理部門已在著手完善相關(guān)的“出讓前”工作。比如，重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)展處處長曾強(qiáng)介紹，經(jīng)過研究測算，面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約70%的土地的面積都在上述區(qū)間內(nèi)。
    再如，蔡順明介紹，上海已在著手試點(diǎn)實(shí)施土地出讓“預(yù)申請(qǐng)”制度，規(guī)土部門提前公示半年或全年的供地計(jì)劃，以便于開發(fā)商有針對(duì)性地制定拿地方案。此外，還公示土地開發(fā)涉及的環(huán)保、消防等多個(gè)部門的相關(guān)意見。對(duì)公示土地有興趣的開發(fā)商，承諾合適的價(jià)格，便可以直接和規(guī)土部門進(jìn)行“對(duì)接”，進(jìn)入“預(yù)申請(qǐng)”。規(guī)土部門隨后將根據(jù)申請(qǐng)企業(yè)的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標(biāo)。上述做法值得借鑒。

    近期土地市場掃描：“總體活躍但地區(qū)有別”

   記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樓市的升溫帶動(dòng)土地市場趨于活躍，地價(jià)也有所上漲；但市場仍存在不均衡現(xiàn)象，“地王”僅集中于個(gè)別一線城市，遠(yuǎn)未至“全面開花”的地步。國內(nèi)土地市場總體平穩(wěn)，部分重點(diǎn)城市土地市場還存在一些不確定因素。

    為躲“禁買令”地產(chǎn)大鱷紛紛“換馬甲”

    吉林省長春市的土地市場上，最近突然殺出了許多新買家�？墒亲�下來競拍時(shí)，人們發(fā)現(xiàn)，那些舉牌的竟然都是熟悉的老面孔。所謂的新公司，不過是地產(chǎn)大鱷們換了個(gè)“馬甲”而已……

    我國地價(jià)總水平“轉(zhuǎn)正”釋放了什么信號(hào)

    中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)公布的今年第三季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示，全國各用途土地價(jià)格環(huán)比增長率全部轉(zhuǎn)為正向增長，結(jié)束了今年一季度以來出現(xiàn)的負(fù)增長狀況，商業(yè)和居住用地的同比增長率也轉(zhuǎn)為正向增長。作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行重要指標(biāo)的地價(jià)“轉(zhuǎn)正”，顯示我國經(jīng)濟(jì)形勢逐步企穩(wěn)并開始回升。