隨著中央一系列貨幣、土地和稅收等調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場正在迅速降溫。一些專家和基層干部指出，今年將迎來我國房地產(chǎn)業(yè)的重大改革“窗口期”，要讓房地產(chǎn)市場真正回歸理性，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建立和完善多層次的住房建設(shè)、供應(yīng)和保障體系，促使我國住房政策逐步實(shí)現(xiàn)公平和效率相兼顧。

　　效率和公平失衡房地產(chǎn)改革迫在眉睫

　　記者在調(diào)研中，不少專家和基層干部指出，高房價(jià)已演變成突出的社會(huì)矛盾，顯示房地產(chǎn)市場十余年的高速發(fā)展積垢已深，應(yīng)對(duì)我國十余年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行整體反思，理清改革方向。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波認(rèn)為，目前圍繞房地產(chǎn)的矛盾是效率和公平如何兼顧、平衡的問題。1998年前的50年，國家在住房問題上走的是行政化、福利化、計(jì)劃分配的路子，但卻存在建設(shè)效率低下、住房短缺等突出問題。以廣州為例，1949年廣州人均居住面積為4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年時(shí)間增加了7平方米。而從1998年起，國家開始實(shí)行市場化、貨幣化的住房分配制度改革。房改十多年來，有效解決了效率問題，抽樣調(diào)查顯示，廣州城市戶籍人口中有86.5%的家庭擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅，2008年廣州人均居住面積達(dá)到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。
　　黃文波認(rèn)為，過去十余年房地產(chǎn)市場充滿著效率導(dǎo)向，其快速發(fā)展也有效啟動(dòng)了各地的經(jīng)濟(jì)增長，但是房地產(chǎn)本來還應(yīng)該有的民生導(dǎo)向和公平導(dǎo)向卻被忽略了。如何解決住房資源分配方面的公平問題，是目前房地產(chǎn)業(yè)改革需要進(jìn)一步深化的領(lǐng)域，需要增強(qiáng)“有形之手”干預(yù)、調(diào)控的力度，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的缺陷。
　　不少基層干部和專家認(rèn)為在政府長期追求GDP發(fā)展、社會(huì)長期商品化漸變的過程中，房地產(chǎn)問題已積累了很多社會(huì)經(jīng)濟(jì)的深層次矛盾，房地產(chǎn)改革迫在眉睫。深圳市社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕認(rèn)為，要在紛雜和混亂的當(dāng)下解決問題必須分兩步走，首先應(yīng)以強(qiáng)力手段解決階段性問題，一方面以超強(qiáng)的信貸管控執(zhí)行力管住需求，扼住投資投機(jī)需求，一方面以超強(qiáng)的行政執(zhí)行力推動(dòng)土地迅速進(jìn)入開發(fā)周期并確保住房銷售秩序。

　　“有形之手”破解住房供應(yīng)“結(jié)構(gòu)性失衡”

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲認(rèn)為，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，在任何國家，住房都大致可分為商品住宅和公共住房兩個(gè)部分，過去十余年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過度強(qiáng)調(diào)了通過市場解決住房需求，而在公共住房領(lǐng)域欠賬過多，造成供房供應(yīng)的嚴(yán)重“結(jié)構(gòu)性失衡”。

　　目前，國家強(qiáng)調(diào)加大保障性住房的建設(shè)和投資力度，對(duì)此不少專家和基層干部認(rèn)為，這是改變我國住房“結(jié)構(gòu)性失衡”的長遠(yuǎn)舉措，但從政策制定、實(shí)施手段、法律法規(guī)健全等方面還需進(jìn)一步完善，讓群眾明確預(yù)期，增強(qiáng)對(duì)公共住房政策的信任。廣州市國土房管局副局長黃文波認(rèn)為，當(dāng)前國家房地產(chǎn)政策應(yīng)更鮮明，應(yīng)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控兩手抓來解決住房矛盾，效率問題通過市場解決，效率基礎(chǔ)上的公平問題政府應(yīng)給予必要、合理的干預(yù)，對(duì)不同收入階層的群體應(yīng)實(shí)行差異化的住房供應(yīng)制度。
　　事實(shí)上，自2007年以來各地加快了保障性住房建設(shè)和供應(yīng)的探索，記者在廣州、深圳、杭州等地調(diào)研時(shí)了解到，目前相對(duì)于低收入階層和高收入階層而言，中等收入階層的住房問題是各地住房政策體系中定位最為模糊的部分。廣州市國土房管局副局長黃文波認(rèn)為，從社會(huì)收入階層結(jié)構(gòu)來看，約占整個(gè)人口60%--80%的中等收入階層不僅是住房消費(fèi)的絕對(duì)主力，而且也是最關(guān)注房價(jià)、最受房價(jià)牽扯、意見最大的群體。而對(duì)收入階層的高低兩極，住房問題分別采取市場化和保障化的策略來解決，既易知又易行，但中等收入夾心階層的住房問題則涉及市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控的邊界問題，必須科學(xué)、合理地把握調(diào)控的“度”，使調(diào)控既不能傷及市場效率，又能兼顧公平。
　　針對(duì)“夾心層”的住房需求，目前各地都在探索解決之道，但記者發(fā)現(xiàn)普遍存在定位模糊、缺乏系統(tǒng)性的問題。一些專家和基層干部建議，解決“夾心層”住房問題應(yīng)從三個(gè)方面著力：一是加大公共租賃住房建設(shè)，政府手里不僅要有土地儲(chǔ)備還應(yīng)有住房儲(chǔ)備，向符合一定條件的戶籍及非戶籍中等收入階層提供最基本的住房保障；二是完善商品租賃政策，目前商品租賃市場混亂，這也是迫使部分中等收入群體擠入商品房市場的重要原因，應(yīng)制定政策鼓勵(lì)大量的存量房進(jìn)入租賃流通市場，引導(dǎo)群眾“租房住”的消費(fèi)習(xí)慣；三是加大普通住宅建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于“90/70”政策要求，過去一年以來這一政策在許多地方已名存實(shí)亡，必須在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等各方面加強(qiáng)執(zhí)行力度，堅(jiān)決糾正“只為富人蓋房子”的謬論和歪風(fēng)。

　　房地產(chǎn)業(yè)：更需改革而不只是調(diào)控

　　在調(diào)研中，基層一個(gè)較為普遍的看法是，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)更需要改革而不只是調(diào)控，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和回歸理性，必須打破導(dǎo)致房地產(chǎn)瘋狂的基石，一些根本的制度性問題須加快改革、扎實(shí)推動(dòng)以求逐步解決。

　　一是盡快改變由政府單一集中性壟斷供地、土地供應(yīng)緊張的局面。北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理任志強(qiáng)說，導(dǎo)致高地價(jià)的重要原因是政府壟斷供地造成土地資源稀缺，我國自2002年7月全面推廣土地招拍掛制度，2003年之后土地供應(yīng)量急速下降，2006年中央提出用增加供應(yīng)的方式調(diào)控價(jià)格，2007年土地供應(yīng)是增長的，但下半年開始“雙防”(防過熱和防通脹)2008年土地交易量又變成負(fù)的，2009年土地交易量更是下降了18%。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認(rèn)為，政府單一壟斷供地、商品房市場受需求刺激形成“自激”效應(yīng)，導(dǎo)致地價(jià)房價(jià)互動(dòng)攀升，這一根本性問題不解決，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就很難實(shí)現(xiàn)。應(yīng)盡快改變建設(shè)用地由政府單一供應(yīng)的制度，允許和推動(dòng)農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場，同時(shí)在城市層面探索企業(yè)等市場主體協(xié)議出讓土地等方式，實(shí)現(xiàn)“多個(gè)龍頭放水”。
　　二是盡快試點(diǎn)和開征物業(yè)稅，解決地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇分析認(rèn)為，自1994年分稅制改革以后，地方財(cái)政轉(zhuǎn)為虧空狀態(tài)，要靠壟斷的土地資源來補(bǔ)償。現(xiàn)在各城市對(duì)“土地財(cái)政”依賴很重，2009年全國土地出讓總價(jià)款超過1.5萬億元，“以地生財(cái)”成為地方財(cái)政的重要收入，促使城市不斷擴(kuò)大征地范圍搞開發(fā)，不擴(kuò)大賣地就不能支撐財(cái)政。不解決地方政府的財(cái)政收入哪里來的問題，就無法改變“以地生財(cái)”產(chǎn)生的各種問題。
　　三是加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革，讓農(nóng)民帶著“地票”進(jìn)城。北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理任志強(qiáng)認(rèn)為，近年來房地產(chǎn)業(yè)的許多畸形發(fā)展現(xiàn)象根源于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題，房價(jià)過快上漲的城市基本都是全國的人口輸入地，人口輸出地的土地則沒人買，地方政府要靠招商引資吸引開發(fā)商去開發(fā)，土地富余，房價(jià)也上不去。但人口大量輸入的“京廣滬”等城市仍主要按戶籍人口配置土地，資源配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會(huì)發(fā)展的需要。
　　改革開放30年，我國的城市化率從1978年的17.9%上升到了2009年的44.9%，兩億農(nóng)民進(jìn)城，未來30年還將有四億農(nóng)民進(jìn)城，這是城市化加快發(fā)展時(shí)期我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的最核心的矛盾，必須依賴于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革方能破解。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，可以設(shè)想一種制度，把進(jìn)城農(nóng)民的宅基地折算成一種建設(shè)用地憑證，讓農(nóng)民全家?guī)е�“地票”進(jìn)城，“地票”可以換一套小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，加上一家人的社保，這樣就可以從城鄉(xiāng)建設(shè)與發(fā)展的全局出發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理調(diào)配與統(tǒng)籌利用。

    房地產(chǎn)"一業(yè)獨(dú)大" 三個(gè)"難以為繼"加劇風(fēng)險(xiǎn)

    近期國家針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正步步收到成效，一段時(shí)間以來部分城市房價(jià)一路飆漲、投資投機(jī)行為過度的局面有望得到遏制。但記者最近在一線城市調(diào)研時(shí)不少基層干部和專家仍對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展表示憂慮，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨(dú)大”對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)民生已造成重大困擾，希望中央對(duì)房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控能與著眼長遠(yuǎn)的改革相結(jié)合，以此次調(diào)控為契機(jī)，痛下決心革除房地產(chǎn)宿弊，否則房地產(chǎn)市場調(diào)整、松動(dòng)的惡性循環(huán)將嚴(yán)重拖累中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長期健康發(fā)展。

    [觀點(diǎn)]“二次房改”提議應(yīng)認(rèn)真考量

    1998年國務(wù)院頒布“34號(hào)文”《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》后，貨幣化分房取代福利化分房，住宅商品化、市場化大潮洶涌而至，催生出中國樓市的“黃金十年”。