銷售面積大幅縮水、新房庫存增速加快、降價(jià)新盤史上最多、二手房成交量跌幅最大……經(jīng)歷了深度調(diào)控，2011年樓市交出了一份份“最”賬單。作為調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市，北京房?jī)r(jià)下調(diào)的項(xiàng)目和幅度也領(lǐng)先于全國。
展望2012年樓市，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)明顯出現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來6至12個(gè)月，房?jī)r(jià)還有可能出現(xiàn)10%至20%的下調(diào)。
·2011回顧
新房
銷售面積 9年來最低
新建商品住宅關(guān)系國計(jì)民生，在房地產(chǎn)市場(chǎng)占主導(dǎo)地位，是樓市調(diào)控的重要組成部分。北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至11月，北京新建商品住宅銷售面積772.1萬平方米，預(yù)計(jì)全年銷售量約860萬平方米，創(chuàng)近9年來銷售面積最低。
新建商品住宅成交下降的主要原因是2011年“兩限”，即限購、限貸政策導(dǎo)致購房需求不足。與此同時(shí)，信貸政策收緊，央行年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和3次上調(diào)貸款利率，取消房貸優(yōu)惠利率，進(jìn)一步加劇購房者觀望情緒，購房者舉棋不定，拉長(zhǎng)了成交周期。
價(jià)格漲幅 6年來最小
數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，北京市新建商品住宅成交價(jià)格為21314元/平方米，同比上漲8.2%，為2005年以來價(jià)格漲幅最低。
2011年住宅的購買主體是首次置業(yè)和首次改善需求者，北京市城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的低價(jià)樓盤成為剛性需求置業(yè)的重要區(qū)域，新建商品住宅成交65%以上位于五環(huán)外，結(jié)構(gòu)性成交拉低了均價(jià)。
2011年的北京樓市，降價(jià)、團(tuán)購價(jià)、特價(jià)房、買贈(zèng)、五折、起價(jià)房等成為關(guān)鍵詞，而新建住宅放量持續(xù)加速?zèng)_高，降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)，樓盤不斷降價(jià)，以價(jià)換量。據(jù)市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，11月北京新建商品住宅均價(jià)已跌破2萬，理性回歸。
庫存激增 29天漲萬套
北京住宅市場(chǎng)低迷，給房企造成巨大的資金壓力。為了盡快回籠資金，2011年下半年，北京新建商品住宅放盤提速。據(jù)市住建委2011年12月7日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅庫存達(dá)到了130049套，創(chuàng)出近971天的新高。
距離上次突破12萬套，僅有29天。
庫存上漲速度加快，一是迫于有效購買力被消化，新建商品住宅放量增加；二是全年預(yù)售項(xiàng)目平均去化率同比下降近10%
；三是“十二五”期間，北京建設(shè)100萬套保障性住房，分流商品住房需求，這進(jìn)一步加大新建住宅庫存壓力。
降價(jià)項(xiàng)目 創(chuàng)史上最多
目前，北京在售新建住宅項(xiàng)目730個(gè)，其中98.8%的在售新盤價(jià)格停止上漲，明顯降價(jià)的至少有116個(gè)項(xiàng)目。2011年，成為迄今為止樓市降價(jià)項(xiàng)目最多、范圍最廣的一年。
值得關(guān)注的是，降價(jià)現(xiàn)象正由個(gè)別項(xiàng)目蔓延到整個(gè)區(qū)域，由郊區(qū)向市區(qū)擴(kuò)散。2011年4月，在遠(yuǎn)洋一方降價(jià)4000元/平方米的帶動(dòng)下，通州的東方華業(yè)玫瑰、珠江國際公館等項(xiàng)目紛紛宣布給予優(yōu)惠，房?jī)r(jià)逐步進(jìn)入實(shí)降階段。截至目前，以通州、大興、順義、房山、朝陽為代表的住宅項(xiàng)目降價(jià)最為明顯。
二手房：成交量跌幅最大
北京自1999年10月開放二手房市場(chǎng)以來，成交量逐年攀升。截至2011年年底，在二手房市場(chǎng)發(fā)展的12年中，僅有三年成交量下跌。
其中，僅2008年樓市成交量回調(diào)是全球金融危機(jī)的宏觀環(huán)境所致，即客觀“被”調(diào)整的成分更多一些。而2010年和2011年的下調(diào)更多的是政府主動(dòng)調(diào)控樓市的結(jié)果，屬于主觀調(diào)控的過程。
為了抑制因成交過快上漲，熱錢不斷涌進(jìn)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)急速大幅上漲，2011年的調(diào)控可謂空前嚴(yán)厲，使得2011年二手住宅成交量萎縮明顯，預(yù)計(jì)全年成交量(過戶套數(shù))約為10萬套，同比上年17萬套下降了41%。創(chuàng)下自二手房市場(chǎng)開放以來成交量下降幅度最大紀(jì)錄。
從二手住宅價(jià)格變化趨勢(shì)的比較可以看出，二手房?jī)r(jià)格在2008年以前一直呈現(xiàn)或多或少地上漲。但是，自2008年金融危機(jī)以來，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)，價(jià)格有漲有跌，波動(dòng)起伏較大。
在2008年下半年，受奧運(yùn)會(huì)和金融危機(jī)的雙重影響，房?jī)r(jià)下探時(shí)間延續(xù)了7個(gè)月。然而，2011年房?jī)r(jià)的下探時(shí)間竟延續(xù)了9個(gè)月，降價(jià)的勢(shì)頭更甚。
降幅方面，2008年二手房?jī)r(jià)創(chuàng)下了7.9%的歷史跌幅紀(jì)錄。而2011年樓市受到政策嚴(yán)控，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)急速下跌趨勢(shì)，降幅也高達(dá)近6%，僅次于2008年，政策調(diào)控效果盡顯。