美國財政部將在今天召開專門會議，研討房利美和房地美的未來經(jīng)營問題。據(jù)報，計劃在明年1月之前向國會提交一份全面的住房融資市場改革提案。全世界的眼光都在緊盯著，看那價值萬億美元的美國房貸債券的命運(yùn)究竟會如何。
　　從坐擁上萬億美元資產(chǎn)的“巨無霸”，到資不抵債從資本市場黯然退市，可以說，“兩房”是美國房地產(chǎn)市場從盛到衰最真實(shí)寫照。作為占有美國住房按揭抵押貸款市場四分之三份額的政策性金融機(jī)構(gòu)，“兩房”的生死存亡維系著美國住房金融市場的命運(yùn)，也關(guān)乎美國經(jīng)濟(jì)的未來。
　　“兩房”代表著被濫用的國家特權(quán)�！皟煞俊睔v來享受了幾乎與美國主權(quán)債券同樣低的融資成本，從而客觀上刺激了“兩房”機(jī)構(gòu)漠視風(fēng)險肆無忌憚地擴(kuò)張業(yè)務(wù)，資產(chǎn)負(fù)債平衡表急劇膨脹，成了占據(jù)美國住房與金融體系中心位置的兩家超級住房融資機(jī)構(gòu)。“兩房”的巨大業(yè)務(wù)量扭曲了美國住房融資市場的風(fēng)險定價，客觀上助長了美國住房價格近年來的扶搖攀升和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
　　追溯起來，“兩房”是美國政府反住房金融危機(jī)的產(chǎn)物，是20世紀(jì)30年代大蕭條時期羅斯福政府反住房危機(jī)的結(jié)果。
　　對于美國的銀行業(yè)而言，住房抵押貸款舉足輕重。在大蕭條后，美國的銀行業(yè)因“Q條款”的約束，存款利率是受到限制的。美國政府限制銀行存款利率的目的，是為了保護(hù)銀行的盈利水平，因為住房抵押貸款期限長，且以固定利率為主，如果讓存款利率任意浮動，數(shù)以千計的商業(yè)銀行和儲蓄貸款機(jī)構(gòu)將面臨巨大的利率風(fēng)險。但控制存款利率，并沒有使銀行擺脫危機(jī)，在20世紀(jì)70年代高通貨膨脹時代，美國市場利率大幅度上升，資金的大量流失使銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)無錢可貸并出現(xiàn)流動性危機(jī)。
　　因此，大蕭條后如何增加住房金融市場的流動性成為美國金融領(lǐng)域的重大問題，房利美、房地美由此誕生。兩房的主要業(yè)務(wù)是致力于積極探索和培育住宅抵押二級市場，即通過從銀行、其他金融機(jī)購買住房抵押貸款、打包上市、證券化，來支持美國住宅金融市場的穩(wěn)定性、流動性和提高國民購房的可支付能力等政府公共政策目標(biāo)，因此兩房實(shí)際充當(dāng)著美國房地產(chǎn)金融市場中“中央銀行”的角色。
　　于是，政府信用的隱性擔(dān)保成了兩房盈利模式的核心。這使得兩房享有等同于主權(quán)待遇的金邊債券，意味著利潤被私有化，損失卻被社會化。因此兩房也被市場稱為“由聯(lián)邦政府特許，股東持有，納稅人為風(fēng)險買單”的盈利模式。
　　為支持這兩大住房金融公司，政府提供多種特殊優(yōu)惠政策，具體包括：公司發(fā)行的證券可免去聯(lián)邦證券委員會的審批，是各金融機(jī)構(gòu)可以無限持有的資產(chǎn)，并可作為聯(lián)邦儲備銀行貼現(xiàn)貸款和信用貸款的合格擔(dān)保品；公司在必要時可獲得財政部最高22.5億美元的資金支持；公司經(jīng)營范圍不受州界和地域的限制，不需地方監(jiān)督部門的認(rèn)可和批準(zhǔn)；公司在依法留足資本金后，經(jīng)營收入歸股東所有等。在政府優(yōu)惠政策激勵和股東們的利益驅(qū)動雙重作用下，兩大公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)規(guī)模在快速擴(kuò)張，接管前 “兩房”持有大約5.4萬億美元的抵押貸款債權(quán)，占整個按揭市場規(guī)模的44%。截至2008底兩房的債務(wù)總額（長短期債券和兩房發(fā)行的MBS）超過了5萬億美元，成為掌控國家特權(quán)和壟斷資本的“巨無霸”。
　　而金融危機(jī)中為了救助這兩個“大而不能倒”的企業(yè)，美國政府可謂不遺余力。為此，美國政府“三管齊下”，從金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三方入手，以前所未有的規(guī)模和非常規(guī)的政策，對“兩房”實(shí)施全面的金融救助�！皟煞俊毙纬闪藢φ�府政策救贖的高度依賴。目前，“兩房”已合計動用了美國聯(lián)邦政府1483億美元救助資金，兩房債券占美聯(lián)儲資產(chǎn)負(fù)債表的近五成，截至8月12日，兩房債券占美聯(lián)儲資產(chǎn)的48%。美國國會預(yù)算辦公室預(yù)計，按照目前方式運(yùn)作下去，2009至2019年，“兩房”將總共花費(fèi)納稅人近4000億美元，簡直成了吞噬美國納稅人的“債務(wù)黑洞”。
　　而市場并未收住繼續(xù)下跌的腳步。全美地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(NAR)數(shù)據(jù)顯示，美國6月成屋簽約銷售指數(shù)下降2.6%，與上年同期相比下降了近20%。全美東北部、中西部、西部三個區(qū)域的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下降，與2009年同期相比降幅均超過2位數(shù)。6月，占美國住房市場90%以上的二手房銷售環(huán)比連續(xù)兩個月下跌，跌幅擴(kuò)大到5.1%。
　　美國政府已經(jīng)意識到該要重建住房金融市場了。
　　“兩房”未來到底將何去何從？卡托研究所客座研究員克林提出，政府首先應(yīng)將不良資產(chǎn)清除出去。之后，資產(chǎn)負(fù)債表重回健康狀態(tài)的剩余部分有三種選擇方案：其一，繼續(xù)讓“兩房”運(yùn)作；其二，讓兩房的監(jiān)管部門聯(lián)邦住房金融局或另一家政府支持企業(yè)吉利美替代兩房來行使其功能；其三,讓私人部門來取代兩房。
　　無論如何，有個更大的問題是，次級抵押貸款的資產(chǎn)泡沫破滅之后，“兩房”給美國金融體系內(nèi)部帶來大量有毒資產(chǎn)，基本上沒有得到處理，而是用修改會計規(guī)則和凍結(jié)債務(wù)清償?shù)姆绞�，暫時將金融機(jī)構(gòu)的壞賬掩蓋起來，或移至美聯(lián)儲的資產(chǎn)負(fù)債表中。有毒資產(chǎn)究竟是完全國有化，或者對其債務(wù)重組，再或是私有化改造呢？
　　危機(jī)是推進(jìn)制度變革、激發(fā)制度潛能的有利時機(jī)，如果美國“救市”措施不能觸及根本性制度根源，不改變政府信用擔(dān)保成為“兩房”的特殊盈利模式，美國還將面臨使危機(jī)進(jìn)一步演變?yōu)檎�體性危機(jī)的可能。