|
| 地產(chǎn)高成本考驗開發(fā)商“消化”能力 |
|
|
|
|
|
|
| 2008-08-20 本報記者:李佳鵬 丁文杰 侯大偉 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 |
|
|
“當(dāng)前以鋼材、水泥與混凝土為代表的原材料價格上漲令我們倍感壓力，同時，受綜合調(diào)控政策影響獲取資金的成本也大幅提升，而持續(xù)低迷的銷售狀況也一直不能令人樂觀，可以說，地產(chǎn)高成本的到來將大大擠壓開發(fā)商的利潤空間，對開發(fā)商的‘消化’能力也將是一個巨大考驗�！苯邮苡浾卟稍L的多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都表達(dá)了這種的觀點。記者近日在北京、四川、湖南等地采訪發(fā)現(xiàn)，受銀根緊縮、建材價格、人工成本上漲等多重因素影響，一些開發(fā)商已經(jīng)倍感壓力，為了應(yīng)對當(dāng)前困局，大部分開發(fā)商開始選擇延長開工周期、延遲開盤等方式加以應(yīng)對。
最近幾年，原材料價格上漲對各個行業(yè)產(chǎn)生很大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)更不例外。安徽淮北海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理張小近告訴記者：“原材料價格上漲對我們的影響比較大，以往開發(fā)一個磚混結(jié)構(gòu)項目施工成本大概在每平方米550元至600元之間，但現(xiàn)在施工成本則提高到了每平方米750元至800元，每平方米上漲了將近200元，同時，人工成本也上漲了30%左右�！�
SOHO中國董事局主席潘石屹在一次網(wǎng)絡(luò)聊天中曾表示：“房地產(chǎn)行業(yè)受原材料價格上漲的壓力是最大的。”湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理駱憲炳也認(rèn)為，造成房價上漲的剛性因素就是成本上漲。他分析說，土地和建筑原材料上漲推動房地產(chǎn)行業(yè)整體成本大幅度上升。首當(dāng)其沖的是土地價格的上漲，這在全國也是普遍的現(xiàn)象，從2003年以來，長沙的土地價格至少是五倍以上的幅度上漲，相關(guān)稅費成倍增長，鋼筋、水泥等原材料價格也是兩倍以上的幅度上漲，此外相關(guān)設(shè)備價格都有所上漲。
除了成本的上漲壓力，開發(fā)商還不得不面對獲取資金的成本壓力。張小近透露，受宏觀調(diào)控政策等綜合因素影響，目前開發(fā)商的資金成本也出現(xiàn)了大幅提高。因為銀行放貸政策和利率都出現(xiàn)了較大調(diào)整，以往只要項目主體已經(jīng)開工就可以順利從銀行獲得貸款，但目前即使項目已經(jīng)封頂也較難從銀行獲得貸款，為了獲取資金，開發(fā)商只能選擇銀行以外的市場渠道融資，而這必然提高開發(fā)商獲取資金的成本�！耙酝覀兊馁Y金成本大概在8%左右，但目前已經(jīng)提高到了12%至16%左右，有的開發(fā)商甚至高達(dá)20%�！彼a(bǔ)充說。
事實上，開發(fā)商原本有著較豐厚的利潤空間，也有足夠利潤空間來消化上述成本增量，但這是建立在銷售量的基礎(chǔ)上，如果銷售量大幅度萎縮，則開發(fā)企業(yè)的消化能力必將受到限制。
張小近就表示，在銷售火爆的情況下，開發(fā)商完全有能力消化上漲的成本壓力，無非就是降低開發(fā)商的利潤空間，但目前很多消費者選擇持幣觀望，這使得很多項目資金難以盤活，這對開發(fā)商“消化”能力提出了較高要求。
開發(fā)商的這種說法記者從多家證券公司房地產(chǎn)分析師處得到了佐證。齊魯證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師涂力磊說，成本上漲對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響比較大。目前開工的項目業(yè)績會體現(xiàn)在2009年和2010年的年報中，可以肯定的是毛利潤和凈利潤水平都會出現(xiàn)下降，其中，毛利潤水平會從以往的百分之四五十下降到百分之三四十左右，而凈利潤水平則會下降到20%左右。如果開發(fā)商中間成本控制得不好，利潤水平則會下降得更多。
涂力磊告訴記者，在市場火爆的情況下，開發(fā)商可以很好地將成本壓力轉(zhuǎn)移到下游，但目前看來轉(zhuǎn)移根本實現(xiàn)不了。為了應(yīng)對當(dāng)前的局面，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商選擇了延長開工周期的辦法來加以應(yīng)對，一方面開發(fā)商在想盡一切辦法加大銷售力度，同時也在想辦法放緩開工周期，因為建材價格等不會一味地呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，可能挺過今年狀況就會出現(xiàn)緩解，市場狀況如果出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，則會有利于開發(fā)商壓縮成本。
接受記者采訪的專家則建議，開發(fā)商要加強(qiáng)對市場未來走勢的預(yù)判能力，可以考慮與施工單位等建立長期的合約及戰(zhàn)略合作，使建筑成本相對穩(wěn)定而不是讓其隨市場大幅波動，同時要想盡一切辦法加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部成本控制。
|
|
|
|
|