地產(chǎn)資金流向商業(yè)地產(chǎn)

　　4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場，其中深圳市場表現(xiàn)尤其明顯。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場，目前尚未有定論。
　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，4月適逢傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售旺季，寫字樓供求量均出現(xiàn)大幅度放大。京、滬、深、穗四大一線城市4月寫字樓新增供應(yīng)面積約50.09萬平方米，環(huán)比大幅度增長181.90%；銷售面積62.70萬平方米，環(huán)比增長72.43%，供求比是1∶0.8。據(jù)了解，其中新增供應(yīng)量最大的是北京和上海，環(huán)比增幅均超過100%，供應(yīng)面積分別為13.10萬平方米和30.17萬平方米；成交方面，北京、深圳銷售面積環(huán)比均超過100%。北京、上海、廣州、深圳4月寫字樓銷售均價每平方米分別為22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京寫字樓價格創(chuàng)出一年來新高。
　　寫字樓市場租賃方面，各大城市租賃市場在過去一個月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回暖，租金環(huán)比上漲明顯。北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準(zhǔn)甲級寫字樓租金漲幅平均達(dá)到4%左右。
　　中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵認(rèn)為，在政策影響下，住宅市場成交量4月呈現(xiàn)大幅回落之勢。隨著各地的細(xì)則紛紛出臺，成交萎縮將成為持續(xù)狀態(tài)，而商業(yè)地產(chǎn)則乘此機(jī)會走出了獨(dú)立行情，成為受益者。在首付、利率、回報率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場。而在通脹預(yù)期影響下，更多的投資者將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。戴德梁行最新市場調(diào)查顯示，目前上海很多商業(yè)物業(yè)的價格比同地段的住宅低很多，出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象。與此同時，受新一輪樓市調(diào)控政策的影響，住宅成交顯著降低，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。
　　上海今年一季度轉(zhuǎn)手的新天地白金大廈，售價約為6萬元/平方米，而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價則在8萬元/平方米至10萬元/平方米，這樣的個案并不少見。針對商住倒掛的現(xiàn)象，戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理陸逢兆表示，這在國外的核心商業(yè)城市非常少見。上海此輪出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象一方面來自于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)尚在發(fā)展過程中，另一方面主要因?yàn)榻鹑谖�機(jī)爆發(fā)后，商業(yè)地產(chǎn)首先受到波及，盡管住宅市場也受到影響，但隨后政府出臺的救市政策在住宅市場產(chǎn)生了立竿見影的效果，商業(yè)地產(chǎn)卻無法短時間內(nèi)擺脫金融危機(jī)的陰影。
　　陸逢兆還表示，“以商鋪和寫字樓為例，目前上海處于核心地段的頂級商業(yè)物業(yè)如恒隆廣場、國金中心等都較周邊住宅有更高價值，不存在商住倒掛現(xiàn)象，而普通甲級寫字樓倒掛情況比較普遍。眼下，住宅市場遭到調(diào)控后，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)正引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注。”
　　據(jù)戴德梁行2010年一季度物業(yè)報告顯示，目前上海甲級寫字樓平均租金僅為5元-7元/平方米/天，雖然有所回升，但尚未回復(fù)到2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的租金水平，處在筑底階段。2010年，從供應(yīng)來看，以陸家嘴為例，實(shí)際部分寫字樓供應(yīng)被大型銀行等金融機(jī)構(gòu)整體收購，所以可供租賃的供應(yīng)面積并不大；隨著目前供應(yīng)的逐步消化，一旦核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)稀缺，租金必將加速上漲，未來租金回報率將會有明顯回升。從投資角度看，租金回報率和物業(yè)升值組成了商業(yè)地產(chǎn)的總體回報率。以寫字樓為例，一般寫字樓租約周期為2-3年，2008年寫字樓市場租金下滑嚴(yán)重，很多公司借勢換租，以此推算，2008年簽訂的租約約在2010-2011年到期，此時經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)有很大好轉(zhuǎn)，屆時租金水平有大幅提升的需求。