商業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金發(fā)展期

　　“只做住宅”的萬科也將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型；保利地產(chǎn)2009年年報中稱，該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營上實現(xiàn)較大突破……去年以來，在住宅領(lǐng)域比較知名的品牌開發(fā)商開始蜂擁般涌向商業(yè)地產(chǎn)。
　　與此同時，不少業(yè)內(nèi)專家表示，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的風險其實比較高，如果開發(fā)商盲目進駐商業(yè)領(lǐng)域，不排除會面臨“搬起石頭砸自己的腳”的窘境。
　　樓市傳媒董事長、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖則表示，合生、保利、萬科等集團轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，主要是因為樓市新政沒有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買或一次購買多套商用房。目前新政策出臺主要是針對住宅投資市場，而商鋪基本上不受到遏制，這會致使一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場，在一定程度上“滋潤”了商業(yè)地產(chǎn)市場。住宅和商業(yè)都有自己的發(fā)展前景，商業(yè)地產(chǎn)具有持續(xù)性強、受政策影響小、前景大的特征，這也是開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的一個原因。但開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要較強的實力、較高的運營方式、策略方針以及準確的把握市場能力，不是任何開發(fā)商都有這個能力。
　　蔡鴻巖認為，新一輪的調(diào)控急風暴雨般宣泄而下。收緊住宅消費信貸為核彈頭的精準打壓，使住宅為主導的出售型房地產(chǎn)開發(fā)黃金時代宣告終結(jié)。但這是否會引發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的負面?zhèn)鲗�，甚至波及整體經(jīng)濟運營轉(zhuǎn)而向下，肯定是包括決策層在內(nèi)各界關(guān)注的焦點。新政出臺十余天，已見到的現(xiàn)實是，全國大城市住宅交易量大幅下跌，開發(fā)商拿地熱情減退，內(nèi)地股市在全球股市企穩(wěn)回升的形勢下卻走出單邊下跌行情，銀行業(yè)也將面臨房價持續(xù)下跌可能引發(fā)的還貸危機和信譽風險。
　　蔡鴻巖說：“房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)起碼去年在‘保八’中權(quán)重價值仍然凸顯，中央此次調(diào)控也旨在抑制房價過快上漲，而非打壓市場之意。可是，由于我國房地產(chǎn)市場變數(shù)誘因極其復雜，行政或是市場手段的調(diào)控歷史上從沒有拿捏到‘恰如其分’最佳的狀態(tài)，過去的每一次調(diào)控往往是事與愿違，房價不跌反漲。這一次又難免矯枉過正�！�
　　蔡鴻巖表示，“過重的”調(diào)控手段在抑制了房價上漲的同時，也極有可能會帶來持續(xù)的不僅限于房產(chǎn)的市場跌落。房地產(chǎn)下滑拖累經(jīng)濟整體，近一周來的股市大盤行情即可窺見一斑。房地產(chǎn)雖然不健康，但終歸是支柱產(chǎn)業(yè)，即便真想令其退出，也應緩慢抽血，以保經(jīng)濟全局平穩(wěn)著陸順暢轉(zhuǎn)型。
　　“過去幾年住宅房地產(chǎn)癲狂般突飛猛進，確實為經(jīng)濟發(fā)展特別是各地城市建設做出巨大貢獻。但同時帶來的弊端是地方政府躺在土地財政上不勞而作，開發(fā)商不負責任并且輕而易舉地獲取暴利，房價則高至民眾怨聲載道，中央政府已到不得不下重藥治理之地步。在保增長與保穩(wěn)定的權(quán)衡利弊比較中，現(xiàn)在所面臨的矛盾唯有一點，就是既要壓控房價，同時又不至于調(diào)控導致房地產(chǎn)投資拉動明顯減弱。”蔡鴻巖認為，就房地產(chǎn)開發(fā)而言，其實此一行業(yè)也還有住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之分，也就是行業(yè)經(jīng)常所說的“兩萬”——萬科和萬達開發(fā)模式之分。前者以全部出售型的住宅開發(fā)為主業(yè)，后者則側(cè)重于為城市提供商業(yè)服務配套的持有經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。兩種模式，非但運營投入方式不同，更重要的在于后者將開發(fā)商利益與城市經(jīng)濟發(fā)展捆綁在一起，為城市提供就業(yè)、服務配套和提供持久穩(wěn)定稅源，與城市共生共榮。
　　業(yè)界動態(tài)反映了政策和市場之趨向。據(jù)記者了解了解，今年6月底第五屆中國零售商大會上將在成都舉辦，包括萬達、中糧、遠洋等中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)的老總們云集一處，舉辦有史以來規(guī)格最高的一次中國商業(yè)地產(chǎn)圓桌會議，商討商業(yè)地產(chǎn)在行業(yè)轉(zhuǎn)型期所應承擔責任和應扮演的角色等一系列事關(guān)中國房地產(chǎn)發(fā)展方向大事，以及商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策應對和建議討論。可以預見在住宅房地產(chǎn)開發(fā)逐漸被政府管控擠壓的大勢所趨背景下，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導力量，成為GDP投資拉動中的主力。