住房信貸的始末
　　美國大蕭條爆發(fā)之前一段時期內(nèi)同樣出現(xiàn)了大規(guī)模的信貸擴張和嚴(yán)重的收入不平等現(xiàn)象，或許這并非巧合。那時的按揭貸款和現(xiàn)在的并不一樣。住宅按揭由銀行和儲蓄公司提供（也稱儲蓄與貸款協(xié)會）。按揭的期限較短，大約為五年，到期時需全額還本付息—除非借款者能夠重新融資。而且，大部分貸款的利率都是浮動利率，所以借款人要承擔(dān)利率變動的風(fēng)險。一般情況下，貸款人只提供不超過按揭價值50%的貸款，因此，房屋所有者要承擔(dān)因房產(chǎn)價格波動而帶來的大量風(fēng)險。
　　到了20世紀(jì)30年代，大蕭條日益惡化，融資干涸，房產(chǎn)估價驟降，房屋擁有者無力償還到期的貸款，大批借款者開始拖欠貸款。全國10%的房產(chǎn)被取消了贖回權(quán)，政府不得不介入，挽救即將跌入深淵的住房市場。房主貸款公司和聯(lián)邦住房管理局是政府最初建立的兩個機構(gòu)。
　　房主貸款公司的作用是從銀行和公司手中購買違約的抵押貸款，把它們重組為固定利率的20年完全分期償還抵押貸款（在貸款期限內(nèi)償還本金）。較長的還款期限和完全分期的還款方式意味著房屋所有者不必再去面對災(zāi)難性的融資難題。政府愿意在一定時期內(nèi)持有這些抵押貸款，但并不打算長期參與貸款業(yè)務(wù)，所以政府必須尋找一種方式讓私有部門的貸款者對這些抵押貸款產(chǎn)生興趣。那些歷來都排斥長期貸款的私人貸款者是不會輕而易舉地信任借款者的。
　　解決這個問題的辦法是，聯(lián)邦住房管理局通過提供抵押保險來承擔(dān)違約風(fēng)險—主要是為了讓貸款者吃一顆定心丸，一旦發(fā)生違約，聯(lián)邦住房管理局會償還貸款。為了保護自己的利益，聯(lián)邦住房管理局收取保險費，并嚴(yán)格設(shè)定它所擔(dān)保的最高貸款上限（最初為房產(chǎn)價值的80%）以及貸款金額。這些限制性條件也促成了一個政府不愿擔(dān)保的私人抵押貸款市場的出現(xiàn)。
　　因此，那些購買由聯(lián)邦住房管理局提供擔(dān)保的抵押貸款的銀行和儲蓄公司只需承擔(dān)利率風(fēng)險—利率風(fēng)險的產(chǎn)生是由于它們用短期的浮動利率存款來為長期的固定利率抵押貸款融資。只要短期利率不走高，這筆生意還是有利可圖的。
　　1936年，房主貸款公司停止運作。為了向銀行提供融資渠道，政府建立了聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，即房利美，以再次吸引長期私人貸款者進入抵押貸款市場。事實上，房利美還購買了由聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保的抵押貸款并且發(fā)行長期債券，出售給像保險公司和養(yǎng)老基金這樣的投資者，以此方式來為購買抵押貸款融資。和銀行以及儲蓄公司不同的是，房利美擁有更長期的固定利率的融資渠道，所以即使長期持有抵押貸款，也不用承擔(dān)利率風(fēng)險。
　　該體系一直運轉(zhuǎn)良好，直到20世紀(jì)60年代，短期利率上揚，導(dǎo)致存款從銀行和儲蓄公司流出—因為在大蕭條時期，政府為防止過度競爭而制定了調(diào)控性存款利率上限，使銀行和儲蓄公司無法與更高的市場利率進行競爭。抵押貸款的融資渠道又干涸了。為了補救，1968年，政府試圖通過將房利美一分為二來加強市場的直接融資能力—新建了政府全國抵押貸款協(xié)會（即吉利美），繼續(xù)從事抵押貸款的擔(dān)保、打包和證券化，房利美經(jīng)過改制成為私人持股公司，通過向公眾發(fā)行債券和證券化債權(quán)為抵押貸款融資。那時，林登?約翰遜總統(tǒng)正需要資金為越南戰(zhàn)爭提供支持，私有化巧妙地將房利美的債務(wù)從政府的賬單中抹去，讓政府的資產(chǎn)負(fù)債表看上去更健康了。不久之后，房地美（全稱美國聯(lián)邦住宅抵押貸款公司）成立，負(fù)責(zé)將儲蓄公司的抵押貸款證券化。最終房地美也被私有化了。
　　20世紀(jì)70年代末到80年代初，通貨膨脹愈演愈烈，美聯(lián)儲主席保羅·沃爾克為扼制通脹將短期利率上調(diào)到迄今都難以想象的水平。儲蓄和貸款行業(yè)的投資組合中大部分都是利率較低時購入的固定利率長期抵押貸款，而在融資的過程中卻要支付高得離譜的短期利率，這些機構(gòu)最終都破產(chǎn)了。政府并沒有讓儲蓄公司關(guān)門大吉：房地產(chǎn)市場太重要了，而信貸又是一個牽一發(fā)而動全身的行業(yè)，讓納稅人去填補這個巨大的窟窿實在是難以提出。
　　為此，政治體系作出了回應(yīng)，通過了1980年的《存款機構(gòu)解除管制與貨幣控制法案》（DepositoryInstitutionsDeregulationandMonetaryControlAct）和1982年的《高恩–圣杰曼儲蓄機構(gòu)法》（Garn-St.GermainDepositoryInstitutionsAct）。兩部法律拓寬了儲蓄公司的貸款范圍以及借款方式，幫助該行業(yè)重新獲得了穩(wěn)定。后面的故事就十分令人遺憾了，尤其讓人憤懣的是這些儲蓄公司拿著納稅人的錢在商業(yè)房地產(chǎn)市場上進行了一場血本無歸的豪賭，這些都是眾所周知的。對于儲蓄公司來說這是一次巨大的損失，對納稅人來說這簡直是一次不可估量的損失，而政府在這場悲劇中卻扮演了幫兇的角色。不用說大家也知道結(jié)果，房利美和房地美取代了儲蓄公司，并在抵押融資領(lǐng)域扮演著越來越重要的角色。