編者按：北上廣深一線城市的房價節(jié)節(jié)攀高，二、三線城市的房價則喜憂參半。剛剛過去的春節(jié)假期中，返鄉(xiāng)的《證券日報》記者探訪家鄉(xiāng)樓市過程中發(fā)現(xiàn)，有些地方的房價從年頭漲到年尾，也有些城市的房價則出現(xiàn)了下滑。此外，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“鬼城”現(xiàn)象正逐漸成為小城市中的普遍現(xiàn)象。
濰坊空房率高達40%
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有業(yè)內(nèi)人士表示，濰坊市區(qū)由于流動人口較少，所以房價不高，但是轄區(qū)內(nèi)縣市區(qū)的房價存在泡沫
被稱為“鬼城”的鄂爾多斯至今未走出“冰谷”，而伴隨著新房開發(fā)率的不斷提高，“鬼城”一詞不斷出現(xiàn)在三線城市里。而作為三線城市的濰坊市，其房價如何？新房入住率又有多少？
馬年春節(jié)，記者利用假期走訪了濰坊當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，面對一棟棟新起的高樓大廈，新房入住率過半的樓盤少之又少，而40%的空房率被多數(shù)人認可。
新房入住率較低
建設(shè)一個小區(qū)，從開發(fā)到完工大約需要3年-5年的時間，然而，小區(qū)建成后入住率普遍不高，這是什么原因呢？
曾經(jīng)因入住率不夠而被供暖部門拒絕供暖的江南怡景小區(qū)，但是據(jù)記者了解，這個小區(qū)的房子幾乎售完。對于入住率不夠的原因，記者經(jīng)過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，造成江南怡景入住率低的原因有多方面，其中包括開發(fā)商基本配套設(shè)施沒有完善，業(yè)主不愿入住的原因；也有一房多賣和開發(fā)商因欠建設(shè)方資金而用房抵賬，一個人擁有多套房子的情況。
小區(qū)居民找到相關(guān)單位協(xié)商，但最終也沒有享受到冬天里集體供暖的福利。雖然江南怡景僅是個案，但也反映了濰坊房地產(chǎn)一個共性—空房率較高。
對于空房率問題，一位從事房地產(chǎn)開發(fā)的李先生接受《證券日報》記者采訪時表示，新房入住率不高，很多新小區(qū)的入住率在20%-30%，多數(shù)小區(qū)在40%-60%之間。
在李先生看來，濰坊新房入住率不高的原因主要是濰坊的房地產(chǎn)項目開發(fā)過度，而濰坊城市流動人口較少，因此，總的需求就少。
入住率不高是否意味著房地產(chǎn)開發(fā)商建好的房子賣不出去呢？
對此，李先生表示，濰坊市區(qū)的房子，只要小區(qū)位置好、營銷策略高，一般的房子都好賣，一個新開發(fā)的小區(qū)樓房售出率超過50%，有的小區(qū)會賣到80%。
在采訪中，多數(shù)房地產(chǎn)界人士對記者表示，濰坊的房子比較好賣，因為價位不高。但入住率不高的原因是因為一家人擁有多套住房。
濰坊某房地產(chǎn)開發(fā)商代凱對《證券日報》記者表示，濰坊已經(jīng)建成的小區(qū)賣出率較高，但入住率不高，原因有一人擁有多套住房的因素。
代凱表示，濰坊的房子雖然入住率不是很高，新小區(qū)有40%的是業(yè)主自己住，有20%是業(yè)主租給別人住。也就是說，小區(qū)入住率在60%，有40%的房子空閑。
在采訪時中，有很多業(yè)主也表明自己小區(qū)的入住率不夠(濰坊一般按照70%的入住率為供暖標準)，以至于供熱公司在冬天不給供暖。
雖然各個小區(qū)的入住率不同，但受訪的人群中對于40%空房率表示認可。
事實上，濰坊作為一個三線城市，由于流動人口不多，所以濰坊的剛性需求較少。一家人有多套住房的現(xiàn)象普遍，這與一些單位集資買房以及濰坊市城中村改造給當?shù)乩习傩辗侄嗵鬃》坑嘘P(guān)。
市中心房價不如周邊縣區(qū)
近年來，濰坊大面積的開發(fā)房地產(chǎn)，不斷的有新樓拔地而起，這對濰坊的基礎(chǔ)配套設(shè)施、及供暖系統(tǒng)等帶來了考驗。
房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，基礎(chǔ)設(shè)施配套沒有跟上，近年來發(fā)生的一些小區(qū)事件已經(jīng)為濰坊的房地產(chǎn)市場敲響了警鐘。當?shù)卣畯娜ツ觊_始加大控制房地產(chǎn)開發(fā)速度，對一些新開發(fā)項目的審批來說難度加大了。
“近兩年來，房地產(chǎn)市場不是很景氣，加上現(xiàn)在開發(fā)的一些小區(qū)的出售率不高等問題，我們已經(jīng)提高新開發(fā)項目審批的門檻，控制新盤開發(fā)的數(shù)量�！睘H坊市國土局一位不愿透露姓名的工作人員對記者如此表示。
在其看來，濰坊市區(qū)的奎文區(qū)和濰城區(qū)新房售出率較高，但開發(fā)區(qū)的房子這兩年賣的不是很好�，F(xiàn)在政府已經(jīng)在控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，不會開發(fā)大面積的樓盤�！艾F(xiàn)在一年的開工面積在30萬平方米-40萬平方米”。
由于沒有太多的流動人口，濰坊市的房價一直不高是不爭的事實。根據(jù)統(tǒng)計顯示，濰坊市區(qū)內(nèi)的房價在4000元/平方米-5000元/平方米，個別樓盤的價格在7000元/平方米。
在房地產(chǎn)開發(fā)商李先生看來，陽光100在濰坊開發(fā)的公寓賣到8000元/平方米，在三線城市的濰坊賣的有點高。但對于恒大地產(chǎn)開發(fā)的樓盤，其表示該樓盤相對有賣點，配套完善，打造新的理念來引領(lǐng)濰坊的城市消費，因此該樓盤賣的還比較不錯。
采訪中，多數(shù)人都表示，濰坊轄區(qū)內(nèi)的縣市區(qū)房價其實沒有泡沫，未來走勢可能是穩(wěn)中有升，但是漲幅不會太大�？h市區(qū)的房價有一定的泡沫，未來存在一定的風險。
據(jù)了解，濰坊轄區(qū)內(nèi)的縣市區(qū)，臨朐、壽光、昌邑等地的房價有的高于濰坊市區(qū)的房價。
“臨朐好地段的房價每平方米有的在10000元左右，有的在7000元/平方米-8000元/平方米�！币晃换乩霞疫^年的朋友如此感慨。
同樣，春節(jié)前本來想在老家買方的辛先生也對記者表示，老家房價漲的太高了，不敢買了。
經(jīng)過走訪了解，濰坊市區(qū)新房入住率雖然不高，但不會出現(xiàn)鄂爾多斯的“鬼城”，不過，濰坊縣市區(qū)的房價高漲存在一定的泡沫，在整個房地產(chǎn)市場不是很明朗的情況下，縣市區(qū)的高房價未來能走多遠，等待時間的考驗。
石家莊房地產(chǎn)投資客熱情不減十個月賺十萬元再買兩套房
由于“買啥都不如買房升值快”的觀念根深蒂固，人們只要手里有閑錢，都傾向于購買房產(chǎn)。
石家莊作為河北省的省會，以及環(huán)首都經(jīng)濟圈區(qū)域，近年來，房地產(chǎn)市場也頗為引人關(guān)注。
春節(jié)期間，《證券日報》記者走訪調(diào)查了石家莊的房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，由于2013年房價處于上漲狀態(tài)，2014年開局的表現(xiàn)也很不錯。來自河北省各地的投資客的投資熱情依舊高漲，石家莊的王先生通過買賣一套房子，十個月賺了十萬元，就又買了兩套房。他的親戚見了眼饞，也忍不住跟著買房子來投資。
此外，除了投資客的買房熱情，石家莊本地人“買啥都不如買房升值快”的觀念根深蒂固，收入穩(wěn)定的人群只要有一定積蓄，也趨向于多買幾套房產(chǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士認為，由于土地資源緊張和需求平穩(wěn)上升的原因，石家莊的房價穩(wěn)步上升的可能性較大。
投資客熱情不減
家住石家莊的王先生最近投資房地產(chǎn)市場嘗到了甜頭。
2013年3月中旬，王先生在石家莊東二環(huán)外的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)買了一套100平米的房子，5300元/平方米，由于五證不全，王先生只付了40%的首付。而到了2014年1月，王先生就把這套房子以6300元/平方米的價格賣出，十個月賺了10萬元。
盡管今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了并不很樂觀的聲音，尤其是二、三線城市。但王先生的投資熱情并未因此減少，賺了10萬元后，又買了兩套。
從王先生一下買兩套的豪情就可以看出，2014年開局，石家莊二手房市場可以說表現(xiàn)不俗。馬年春節(jié)后第一周，雖然受到春節(jié)假期市場過戶交易暫停影響，石家莊全市二手房成交量大幅下跌，但與去年春節(jié)后首周相比，今年的石家莊二手房市場成交套數(shù)同比上漲80.95%，率先一步點熱了樓市。
搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，房價方面，2014年1月份，石家莊二手住宅掛牌均價為8257元/平方米，環(huán)比12月份上漲0.98%，上漲80元/平方米，漲幅大于上月0.33%，同比上漲13.64%，漲幅接近千元。
據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份石家莊全市共成交二手房1577套，環(huán)比下跌4.42%，同比上漲27.38%。
看王先生在如此短的時間內(nèi)賺了不少錢，王先生的堂哥和表姐也分別在石家莊的不同區(qū)域投資了房產(chǎn)。就在2013年底2014年初，王先生家的各種親戚已經(jīng)在石家莊投資了六套七套房子。
王先生稱：“河北省的老百姓賺了錢，在北京和天津買房要么買不起，要么沒資格買。投資的話自然就會想到石家莊，畢竟是省會城市。而這其中，除了石家莊本地人，也有其轄內(nèi)的無極、新樂、欒城等區(qū)縣，也有來自滄州、邢臺等地級市的人。”
房地產(chǎn)擴張頻繁
值得注意的是，由于剛性需求的存在，石家莊的房價還在穩(wěn)步上漲。
因為結(jié)婚需要，陳先生在2013年6月以5600元/平方米的價格買了一套130多平方米的房子，現(xiàn)在每平方米網(wǎng)上報價已經(jīng)高達7千多元。
陳太太在小區(qū)的qq群里與其他成員聊天得知：這個小區(qū)的房子一直賣得挺快的，但是空房率很高。
“現(xiàn)在石家莊很多樓盤都有一部分城中村改造，二環(huán)附近以及二環(huán)外的新小區(qū)可能都有城中村改造的，城中村改造每家都三、四套房子呢�！标愄f，她們小區(qū)占的是方村的地，所以有一部分住戶就是方村的。
《證券日報》記者實地走訪了該小區(qū)也發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)人比較少，車位也幾乎空著，入住率確實不高，周邊的配套也比較簡陋。與入住率較高的小區(qū)相比，盡管是春節(jié)期間，但幾乎沒有人來人往車輛擁堵以及鞭炮聲四起的熱鬧景象。
在石家莊從事房地產(chǎn)工作的黃先生告訴《證券日報》記者，目前，雖然石家莊已經(jīng)停止城中村改造，但是持續(xù)多年的這一計劃造成了空房率高企的問題。
除了投資客熱情不減，《證券日報》記者在春節(jié)期間走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本地改善住房需求的人也不在少數(shù)。
目前，馮女士一家四口已經(jīng)住著150多平方米的大房子，但還是想購買一套戶型和小區(qū)都更加完善的房子。由于對這個正在建設(shè)中的小區(qū)比較滿意，還推薦給了自己的姑媽和一個姐妹，三個人集體去售樓處報名購買。
因此，由于人們對房子的需求比較旺盛，且普遍認為房價會繼續(xù)上漲，買房子的熱情依舊。
黃先生認為，石家莊的房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于成熟，由于土地資源緊張和需求平穩(wěn)上升的原因，房價不會下跌，但是也不會大漲，
加上石家莊作為環(huán)首都經(jīng)濟圈的區(qū)域，具備一定得投資價值，房價平穩(wěn)上升的可能性較。
唐山房地產(chǎn)陷結(jié)構(gòu)性過剩開發(fā)商雇人排號造熱銷假象
由于近年來鋼鐵產(chǎn)業(yè)不景氣，涉及到的產(chǎn)業(yè)工人收入減少，房產(chǎn)購買力多少受到些影響，銷售速度比之前慢了很多
春節(jié)長假回老家唐山，親朋好友見面討論最多的話題還是“房事”，引用春晚上一句調(diào)侃的話，“最好的買房時機是前年”。
當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場令人感慨良多，多個朋友普遍認為，近兩年房價漲了點，但購房者不像之前那樣瘋狂了，即使剛性需求的人群也都在觀望，并不著急出手。
當?shù)貜氖路康禺a(chǎn)營銷多年的陳先生告訴《證券日報》記者，由于近年來鋼鐵產(chǎn)業(yè)不景氣，產(chǎn)能受到打壓；對于唐山來講，鋼鐵又是支柱性行業(yè)，涉及到的產(chǎn)業(yè)工人收入減少，購買力多少受到些影響，銷售速度比之前慢了很多。
陳先生表示，唐山的房地產(chǎn)市場也確實已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩，比如曹妃甸等地招商引資、外來人口的增長速度遠遠趕不上當?shù)胤康禺a(chǎn)建設(shè)的速度，當?shù)亻_發(fā)商資金鏈斷裂，出現(xiàn)了不少爛尾工程。
以灤縣為例，雖然2013年房價總體比前一年漲幅接近10%，但前些年需要提前排號，開盤當天即銷售一空的“日光盤”不見了，更多的樓盤是已經(jīng)交房但仍有大量尾盤還在銷售。
而且，當?shù)匾恍╅_發(fā)商為了盡快回款、加快銷售，還存在拿到“預售許可證”之前就開始以收“訂金”的形式銷售，要收房先交數(shù)千元裝修保證金，甚至花錢雇人排隊制造虛假銷售火爆場面等各種潛規(guī)則。
要收房先交“裝修保證金”
以灤縣縣城南端的新樓盤“金府庭苑”為例，購房人侯先生向《證券日報》記者介紹，他的房子是2012年10月份買的，當時的價格是4100元/平方米，2013年11月份開始辦理交房手續(xù)，他因為收房需要補交面積差額、裝修保證金、契稅、物業(yè)費等相關(guān)手續(xù)共2.3萬元資金沒有到位，一直拖至今年正月初才去收房。
他收房時所在樓盤的房價已經(jīng)漲至4600元/平方米，但他發(fā)現(xiàn)目前仍有大量尾盤在銷售。
侯先生告訴記者，裝修保證金就要交5000元，“5000元相當于我兩個月的按揭貸款呢”，他的姐姐在收房時并沒有當時就交“裝修保證金”，而是在準備裝修房子時辦理“裝修許可證”才交了2000元的裝修保證金�，F(xiàn)在他并不著急裝修房子，至少要幾個月之后攢點錢再裝修，因此暫時不打算繳納裝修保證金。但售樓處相關(guān)人員稱，5000元的裝修保證金必須在收房時交清，否則不給辦理相關(guān)手續(xù)，不得已才交了這5000元。
“需要等裝修完畢，驗收合格之后才可能拿回這筆錢，估計至少要半年之后了。”侯先生說。
有律師告訴記者，收取“裝修保證金”并沒有任何相關(guān)法律依據(jù)，物業(yè)管理方收取多少保證金也沒有任何標準。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十三條：“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主”。因此，業(yè)主對自己的房屋進行裝修是行使所有權(quán)的行為，只要裝修部位不涉及共有部分或公共部分沒有義務(wù)交付裝修保證金，只需事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
花錢雇人排號造熱銷假象
另一位購房人陳先生向記者介紹，當?shù)囟址课恢帽容^好，價格會高一些，特別是臨近灤縣一中的團結(jié)里小區(qū)，因為是“學區(qū)房”掛牌價在普通住宅里應(yīng)該算是最高的，能夠達到6500元/平方米，“實際成交價沒有那么高，應(yīng)該不到6000元/平方米”。
陳先生爆料稱，新開的樓盤因為位置相對比較偏，都不太好賣，甚至某樓盤因為賣不出去，在開盤當天花錢雇人排隊制造“熱銷”假象。“看起來售樓處排隊排號的人很多，一打聽很多都是花50元錢雇來的當?shù)氐湃喞顑旱娜嗽谂盘枴薄?/P>
陳先生也是2012年秋季買的房，當時只是交了12萬元的訂金，到現(xiàn)在還沒有辦理按揭貸款相關(guān)手續(xù)，“當時承諾是今年11月份交房，現(xiàn)在房子只蓋了三分之一，希望他們能夠如期交房吧！”
陳先生交定金時價格是4200元/平方米，“現(xiàn)在據(jù)說漲了點，但漲幅非常有限，最多幾百塊錢，而且是有價無市”。
陳先生告訴記者，灤縣當?shù)赜幸粋�“老太太炒房團”，開盤之前在內(nèi)部認購時，這幫老太太一出手就是每人買幾套，之前很多樓盤的價格都是被這一炒房團炒起來的，等真正開盤銷售時她們就開始逐步撤出了。
但現(xiàn)在，陳先生稱，房地產(chǎn)政策不明朗，三、四線城市房地產(chǎn)崩盤、出現(xiàn)“鬼城”的聲音不絕于耳，“不管是炒房的還是剛需的，誰也不敢輕易出手了”！
一位準備購置第二套房的李先生稱，目前“剛性需求”的購房者主要是當?shù)剞r(nóng)村到縣城買房準備結(jié)婚的年輕人，像他這樣的“改善性需求”的人并不多。
據(jù)李先生介紹，他在十年前以每1000多元的價格購置了目前的住房，當時按揭貸款沒有還500多元錢，現(xiàn)在已經(jīng)還清。目前父母幫助他們帶孩子，從老家農(nóng)村搬到縣城和他們一起住，父母上面還有80多歲的奶奶，一家六口人“四世同堂”，因此，準備再買一套房改善居住條件。
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