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經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)讀書(shū)頻道

不是中國(guó)地產(chǎn)的拯救者

在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中，有一個(gè)“臭罐頭理論”，講述的是這樣一個(gè)故事：華爾街一些炒手不斷交易一盒罐頭，每一次，一方都用更高的價(jià)錢從另一方手里買進(jìn)，這樣，罐頭的價(jià)格爆炒到很高。一天，一個(gè)炒手決定打開(kāi)罐頭看看，一盒罐頭憑什么會(huì)值這么多錢？結(jié)果讓他大吃一驚：罐頭居然是臭的！于是，他指責(zé)其他炒手，但是得到的回答是：罐頭是用來(lái)炒的，不是用來(lái)吃的。
　　這則故事告訴人們：如果你把大家用來(lái)炒作的罐頭，也用來(lái)炒作，那你參與的可能是喜劇，也可能是鬧劇。但是，如果你把別人僅僅用來(lái)炒作的罐頭，當(dāng)做食品，則是悲劇。
　　同樣，這個(gè)道理也可用在房產(chǎn)炒作上：如果你把大家用來(lái)炒作的房子，也用來(lái)炒作，那你參與的可能是喜劇，也可能是鬧劇。但是，如果你把別人僅僅用來(lái)炒作的房子，當(dāng)做居住場(chǎng)所，則是悲劇。
　　這是對(duì)中國(guó)廣大購(gòu)房者的警示，也道出了炒作對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的危害。
　　誠(chéng)然，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)炒作可以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，結(jié)論則完全不同：人們對(duì)房產(chǎn)具有剛性需求，只要收入條件許可，潛在的住房消費(fèi)需求自然會(huì)及時(shí)轉(zhuǎn)化為實(shí)際市場(chǎng)需求，無(wú)需房地產(chǎn)炒作的刺激。相反，房地產(chǎn)炒作導(dǎo)致的過(guò)高房?jī)r(jià)，只會(huì)延遲人們對(duì)住房的消費(fèi)需求，或降低消費(fèi)等級(jí)。因而，房地產(chǎn)炒作對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用屬于透支性，并不能創(chuàng)造真正的經(jīng)濟(jì)繁榮。
　　一般而言，房?jī)r(jià)的上漲表明該地區(qū)樓市交易活躍，購(gòu)銷兩旺，但被炒高的房?jī)r(jià)上漲卻并非如此。
　　以上海為例，根據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2003年中國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格平均漲幅為3.2%，但這一年上海房?jī)r(jià)的漲幅超過(guò)24%，成為中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最大的城市，每平方米均價(jià)達(dá)到5118元，第一次超過(guò)北京，成為中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。但同時(shí)，上海仍留下多達(dá)779萬(wàn)平方米的空置房銷售不出去，占?jí)旱馁Y金超過(guò)389億元。這個(gè)數(shù)字，還沒(méi)有計(jì)算上海房地產(chǎn)的624處爛尾樓，以及因此所占?jí)旱亩噙_(dá)1000多億元的資金。
　　房產(chǎn)的使用價(jià)值是為人們提供居住場(chǎng)所。而上海房產(chǎn)市場(chǎng)的“繁榮”，并不是更多的需求者居有其屋，而是部分房產(chǎn)的空置。這既是一種資源的浪費(fèi)，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的形成。
　　根據(jù)國(guó)際上通用的房地產(chǎn)投資公式：房子價(jià)格除以每年出租價(jià)格，如果結(jié)果大于30年屬于不良投資，如果大于50年則屬于垃圾投資。
　　2009年，上海黃浦區(qū)中華路高檔公寓房?jī)r(jià)格超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，125平方米的精裝修兩房?jī)蓮d月租金7000元。以每平方米4萬(wàn)元計(jì)算，這套房子的保守價(jià)格為500萬(wàn)元，再將之除以每年出租價(jià)格8.4萬(wàn)元，結(jié)果是59.52。
　　很明顯，將這套房子作為投資品，屬于典型的垃圾投資，究其作用，恐怕更多的是制造房產(chǎn)泡沫，而非拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。對(duì)此，上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫破滅和美國(guó)次貸危機(jī)，就是前車之鑒。
　　1988年，海南建省辦大特區(qū)，讓海南房地產(chǎn)市場(chǎng)得到全面釋放。而市場(chǎng)炒作行為卻讓其釋放過(guò)度。當(dāng)時(shí)，總?cè)藬?shù)不過(guò)660萬(wàn)的海南島，竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，短短3年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)4倍，吹起了一個(gè)又一個(gè)地產(chǎn)大泡沫。
　　隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，給海南留下的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。“1999年在海口開(kāi)車，隨處可見(jiàn)蓋到一半的房子，還有泥濘的道路。當(dāng)時(shí)已經(jīng)是房地產(chǎn)泡沫的后期，可是市場(chǎng)依然一片慘淡�！蹦菚r(shí)恐怕許多人都看到了這樣的景象。
　　這種災(zāi)難的發(fā)生，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)益，炒房者也得不到益處，是一種一損俱損的結(jié)果。前事不忘，后事之師。當(dāng)房地產(chǎn)不是用來(lái)居住，而是用來(lái)炒作時(shí)，無(wú)疑，就會(huì)為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)埋下一顆定時(shí)炸彈。
　　慶幸的是，為避免這種情況的發(fā)生，2010年政府打出了一系列宏觀調(diào)控組合拳。繼4月15日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定以綜合政策遏制高房?jī)r(jià)后，4月17日，國(guó)務(wù)院再次重拳出擊，發(fā)布通知要求各地嚴(yán)格限制各種名目的炒房和炒作性購(gòu)房，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。
　　很顯然，“暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款”針對(duì)的并不是普通購(gòu)房者，而是以炒房為目的的購(gòu)房者，否則，普通購(gòu)房者可能不會(huì)，也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)房第三套或以上住房。
　　的確，這一輪房產(chǎn)新政，猶如一味力道強(qiáng)勁的降溫藥，對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了降溫作用。就在“新國(guó)十條”發(fā)布不久，股票市場(chǎng)整體跌幅接近5%。在接下來(lái)的兩周，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、等在內(nèi)的十個(gè)“房?jī)r(jià)最高或上漲過(guò)快”的城市，商品住宅總成交量出現(xiàn)了60%以上的萎縮。
　　不僅如此，北京、上海、深圳等地的樓市還出現(xiàn)了投資客集中拋盤的現(xiàn)象，一名浙江炒房者一次性拋出北京北三環(huán)一項(xiàng)目的20余套房源，總價(jià)近1.3億元，是二手房歷史上最大單。
　　此次房產(chǎn)新政的嚴(yán)厲性毋庸置疑，現(xiàn)在也已經(jīng)初見(jiàn)成效，長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，可能會(huì)對(duì)熱錢炒房造成重創(chuàng)。如果再加上房產(chǎn)稅的配套實(shí)施，炒房這項(xiàng)原本暴利十足的生意，可能將慢慢消亡，到時(shí)，也許，對(duì)普通居民來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)可能不再那么讓人心寒。

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