周其仁說(shuō)，城市化簡(jiǎn)單講是一個(gè)非常穩(wěn)定的現(xiàn)象。所有的國(guó)家盡管社會(huì)制度、經(jīng)濟(jì)條件都有很大差異，但是隨著收入增長(zhǎng)，就會(huì)有很大一部分人口集中居住在城市或者城鎮(zhèn)這樣的空間，這個(gè)趨勢(shì)很穩(wěn)定。人的集中會(huì)吸引很多資源，導(dǎo)致資源也要急劇流動(dòng)和集中，其中就包括土地資源。
傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明里土地是非常重要的。著名社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通曾說(shuō)，土地對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)像命根子一樣。在農(nóng)民的理念當(dāng)中，土地具有可靠性，它可以一代一代的繼承，取之不盡，用之不竭。這是農(nóng)業(yè)社會(huì)對(duì)土地的觀念，這種土地觀的特點(diǎn)是把土地看作整個(gè)生活的主要來(lái)源甚至是唯一來(lái)源。所以土地面積非常重要，每片地都要種上莊稼，因?yàn)樗募夹g(shù)基礎(chǔ)是光合作用，通過(guò)陽(yáng)光、雨露、勞作然后就會(huì)有收成。所以土地是財(cái)富的基礎(chǔ)。這種土地觀念在我們這樣一個(gè)歷史悠久的農(nóng)業(yè)文明中是非常流行的。
土地對(duì)人類(lèi)社會(huì)的重要性在農(nóng)業(yè)社會(huì)中是不言而喻的。但是到了工業(yè)化時(shí)代，這種狀況開(kāi)始發(fā)生變化。因?yàn)楣I(yè)在空間上不是平面分布的，它的技術(shù)基礎(chǔ)不是光合作用，而是社會(huì)和科技的組合積聚。所以密度的概念開(kāi)始產(chǎn)生，一些位置的土地變得特別有價(jià)值，因?yàn)樗巳肆�、資金和資源。這時(shí)，土地的價(jià)格就跟傳統(tǒng)不同了，不是哪塊地肥就有價(jià)值，而是其所處的位置決定其價(jià)值。
這種價(jià)值來(lái)自基礎(chǔ)設(shè)施的投資。傳統(tǒng)的農(nóng)田水利建設(shè)也要投資，但是相比較而言是很少的�？墒且粋�(gè)城市、一個(gè)高密度的空間，比如上海浦西地區(qū)每平方公里有三萬(wàn)人，要是沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施的大量投資，根本沒(méi)辦法容納那么多的人口，需求沒(méi)辦法集中，分工也難以展開(kāi)。所以城市需要在很小的空間里進(jìn)行巨大的投資，才能通過(guò)需求的集中帶來(lái)很高的收入。這時(shí)，土地就有了極強(qiáng)的融資功能，土地的價(jià)值變成了未來(lái)所有價(jià)值的貼現(xiàn)之和，這是傳統(tǒng)文明所不能想象的。
密度概念的產(chǎn)生，使土地的供應(yīng)有了彈性。農(nóng)業(yè)社會(huì)里土地通常是沒(méi)有彈性的，只是擴(kuò)大開(kāi)墾面積直到不能再擴(kuò)大為止。現(xiàn)在，中國(guó)的土地開(kāi)墾已經(jīng)到了年均降水量?jī)砂俸撩咨踔烈话俸撩椎牡胤蕉加懈氐臓顩r，農(nóng)業(yè)文明已經(jīng)難以再進(jìn)一步擴(kuò)大了。于是，土地不會(huì)再增加，人口卻在增加，人多地少成了中國(guó)的基本國(guó)情。其實(shí)那是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)對(duì)土地的思維方式。有了密度概念后，土地就有了彈性，一塊地上蓋5層樓就等于這塊地的5倍，50層樓等于50倍。
這就是中國(guó)當(dāng)前存在的兩種土地觀。我們現(xiàn)在遇到的問(wèn)題是，城市化一加速，這兩種土地觀起了沖突。城市化來(lái)勢(shì)兇猛，在觀念、體制、政策上都遇到了很大的矛盾。這個(gè)矛盾就是怎么看待土地，到底是強(qiáng)調(diào)面積、肥力，還是強(qiáng)調(diào)位置、價(jià)值。中央強(qiáng)調(diào)保護(hù)耕地面積，出發(fā)點(diǎn)就是保護(hù)農(nóng)業(yè)文明的基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)糧食安全。因?yàn)槌鞘谢埠霉I(yè)化也好，人都不能離開(kāi)農(nóng)產(chǎn)品，比如糧食。提供這些需要的是農(nóng)業(yè)土地，以面積和肥力決定土地的價(jià)值。
但是城市化又使得中國(guó)某些位置的土地積聚了巨大的人口和資本，比如說(shuō)北京，上海，廣州，深圳，現(xiàn)在還包括長(zhǎng)株潭地區(qū)，包括成都、重慶，在這些點(diǎn)位上，土地現(xiàn)在有了巨大的價(jià)值增值。在這些城市周?chē)寝r(nóng)地，那么到底是保護(hù)農(nóng)地還是發(fā)展城市，到底是從價(jià)值角度考慮土地資源的配置，還是從面積、肥力、糧食安全的角度來(lái)決定土地用途？就出現(xiàn)了矛盾。根據(jù)什么原則配置土地資源？配置完之后發(fā)生的土地價(jià)值的急速上升怎么在政府和人民之間進(jìn)行分配？怎么在中央政府和地方政府之間進(jìn)行分配？這些問(wèn)題都被提上了議事日程。
