現(xiàn)在庫(kù)存的問(wèn)題事實(shí)上是挺尖銳的，萬(wàn)科也做了統(tǒng)計(jì)，與往年的3月去化加快不同，27個(gè)主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個(gè)城市超過(guò)12個(gè)月，9個(gè)城市超過(guò)24個(gè)月，比如：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、成都區(qū)域來(lái)看，深圳存消比29個(gè)月，長(zhǎng)沙24個(gè)月(我們是以平均21個(gè)月為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警戒線，但每個(gè)公司的看法不同，萬(wàn)科對(duì)自己公司的管理，萬(wàn)科是按照每個(gè)公司資金來(lái)源的成本和我們基本對(duì)我們股東的收益率進(jìn)行倒算，我們對(duì)于一個(gè)城市的存消比到了多少以后可以忍受，高過(guò)以后就有危險(xiǎn)了)，每個(gè)公司算法和衡量不同，無(wú)錫在上海區(qū)域中，57個(gè)月，很?chē)?yán)重，寧波36個(gè)月，杭州33個(gè)月，上海33個(gè)月，天津39個(gè)月，唐山28個(gè)月(唐山整個(gè)城市加起來(lái)計(jì)算，已超過(guò)100個(gè)月，28個(gè)月是城區(qū)里)，沈陽(yáng)23個(gè)月，西安30個(gè)月，鄭州23個(gè)月。
總的狀況，商品房的環(huán)比供應(yīng)在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫(kù)存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒(méi)有真正感受到小陽(yáng)春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個(gè)地方之外，其他城市土地成交已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場(chǎng)的保險(xiǎn)性，但事實(shí)上，昨天下午指恒大地產(chǎn)子公司北京正浩置業(yè)有限公司以41.6億元總價(jià)，配建3.68萬(wàn)平方米自住房和1.57萬(wàn)平方米限價(jià)房的條件拿下大興區(qū)黃村地塊，溢價(jià)率高達(dá)179.95%。，同日出讓的北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)等地塊C2商業(yè)金融用地，并沒(méi)有進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，被萬(wàn)科和首開(kāi)聯(lián)合體以7.63億元的網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)拿下，溢價(jià)率僅為0.53%。樓面價(jià)為8048.85元/平方米，遠(yuǎn)低于恒大獲得的黃村地塊。)，兩塊地一街之隔，不知道恒大如何賣(mài)；但由于每一快地出來(lái)，都有一個(gè)這樣的企業(yè)出來(lái)挑頭，使得北京市場(chǎng)勾勒出的狀態(tài)就是：價(jià)格還在飛快上漲。但是看現(xiàn)在拍賣(mài)土地的結(jié)構(gòu)，參與結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，原來(lái)是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)力很實(shí)，都在舉牌。
但現(xiàn)在情況不同，現(xiàn)在基本報(bào)名企業(yè)數(shù)量已經(jīng)急劇衰減，但是總有這樣的企業(yè)，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭(zhēng)到最后，每次都能冒出這樣的一對(duì)冤家，到最后，甭管這兩個(gè)企業(yè)怎么舉的，但是價(jià)格就很高，所以總體看起來(lái)，從投標(biāo)、報(bào)名到拿地，事實(shí)上有這嚴(yán)重的衰減，像北京市比較成熟的一些長(zhǎng)時(shí)間在北京開(kāi)發(fā)的企業(yè)，比方最早的首創(chuàng)、城建、住總、萬(wàn)科等等，目前基本處于相對(duì)來(lái)講比較溫和的狀態(tài)。
目前可以說(shuō)除了這些城市外，整個(gè)都在下行當(dāng)中，政策的強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在在轉(zhuǎn)型，從強(qiáng)行政干預(yù)轉(zhuǎn)向向分類(lèi)調(diào)控管理，弱化行政管理，回歸市場(chǎng)，在回歸市場(chǎng)的途中，信貸持續(xù)收緊，加上宏觀經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了市場(chǎng)的信心不足，是現(xiàn)在比較明顯的現(xiàn)象。
今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個(gè)行長(zhǎng)，和他們聊，到底銀行怎么著，發(fā)現(xiàn)今年的銀行基本上沒(méi)任務(wù)，一季度房貸沒(méi)任務(wù)，以前都是有任務(wù)的，但今年沒(méi)有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒(méi)人怪你，這是今年比較怪的現(xiàn)象；第二，像大家都有不知道的時(shí)候有中國(guó)銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行里面都成立了一個(gè)部門(mén)，這個(gè)部門(mén)里面的人是從市場(chǎng)上找過(guò)來(lái)的并且做過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人，到這以后，他們開(kāi)始分析，比如：北京的中信銀行就開(kāi)始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項(xiàng)目去房貸，他們的目標(biāo)要瞄準(zhǔn)哪些項(xiàng)目去房貸，以前像以前北京銀行的一個(gè)分行，直接放就沒(méi)錯(cuò)，但現(xiàn)在是一塊一塊的分析，比如為什么這塊地他3萬(wàn)，你8千(暗指萬(wàn)科和恒大的項(xiàng)目一路之隔)，然后說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目列入黑名單風(fēng)險(xiǎn)，就是他們?cè)阢y行里的人去分析房貸，說(shuō)明第一：銀行在用市場(chǎng)化的眼光開(kāi)始審視項(xiàng)目了，但是現(xiàn)在他在分析，思想有點(diǎn)像信托；第二個(gè)說(shuō)明他們放貸沒(méi)有任務(wù)，沒(méi)有任務(wù)之后，他們想放點(diǎn)好的，他都挑。