房利美和房地美
到2008年，市場(chǎng)越發(fā)關(guān)注財(cái)務(wù)狀況每況愈下的兩大住宅金融機(jī)構(gòu)—房利美和房地美。盡管它們經(jīng)年來屢屢犯錯(cuò)，但還不算是美國(guó)房產(chǎn)泡沫的始作俑者。而2008年夏，它們受接管卻觸發(fā)了世界性的金融恐慌。
房利美和房地美只是21世紀(jì)頭10年次債熱的一個(gè)縮影，真正禍?zhǔn)讘?yīng)該是私有放貸人。在2004～2007年次債熱的高點(diǎn)，私有放貸人持有次債和次優(yōu)債總和的75%（見圖1-7），11而具政府性質(zhì)的房利美和房地美，聯(lián)邦房地產(chǎn)管理局只持有余下的25%。
2006年，私有次債和次優(yōu)債總量達(dá)到聳人聽聞的6 000億美元，要知道，6
000億是美國(guó)人銀行信用卡的額度總和。相比之下，政府性質(zhì)的貸款人只在同年放出了1 000億美元。甚至在2007年，房市已開始動(dòng)搖時(shí)，私有貸款人還發(fā)了總和為3
000億美元的次債和次優(yōu)債。
正是這些舉動(dòng)造成了房利美和房地美占房貸份額急劇萎縮的結(jié)果。2002年年初，兩家機(jī)構(gòu)發(fā)行和擔(dān)保次債量占總量的54%。到2006年夏，份額跌到了40%（見圖1-8）。市場(chǎng)份額走低也無形中打擊了外界對(duì)房利美、房地美制造房市泡沫的質(zhì)疑。實(shí)際上因果正好相反，是房產(chǎn)泡沫令兩房式微。
當(dāng)然，房利美和房地美也并未以先見之明來做全線收縮次債的決策；而是在監(jiān)管部門要它們承認(rèn)會(huì)計(jì)違規(guī)后才開始收手。況且，房利美和房地美也并非貪婪的私有貸款人的對(duì)手，證券化可以使私有貸款人提供給房貸人絕對(duì)優(yōu)惠的低利率以及令人難以置信的條款。2006年，隸屬私有貸款人的近半貸款無需任何首付和申請(qǐng)資料。即使國(guó)會(huì)部署了激進(jìn)的提升低收入和少數(shù)民族家庭自有住房的目標(biāo)，房利美、房地美也并未參與其間。
在金融恐慌中兩房扮演了重要角色。隨著2007年情況惡化，私有次債有所收斂，兩房卻試圖重新上位。彼時(shí)會(huì)計(jì)作假的記憶已模糊，而政策制定人又把解決房市問題的重?fù)?dān)寄托在兩房身上。實(shí)際上兩房的發(fā)貸總額在2008年達(dá)到巔峰1
600億美元，而被監(jiān)管部門托管也恰恰在同一年。可見兩房是在錯(cuò)誤時(shí)間殺回房市。
以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量，兩房貸款的壞賬率仍然處于低位，但壞賬數(shù)目在攀升，并且開始危及并不充裕的資本儲(chǔ)備。普通商業(yè)銀行每1美元資本金要設(shè)10美元準(zhǔn)備金，而兩房的比率高達(dá)1
: 70。因?yàn)榉抠J是面向最高信用級(jí)別的借款人，所以監(jiān)管部門并未苛求兩房的準(zhǔn)備金率與普通標(biāo)準(zhǔn)看齊。可如今放寬了貸款標(biāo)準(zhǔn)，不幸兩房的儲(chǔ)備就入不敷出了。
投資者擔(dān)心兩房朝不保夕，兩房股價(jià)應(yīng)聲落地，外借成本隨之高企。決策人仍需兩房回穩(wěn)房市，而兩房卻難以放寬房貸額度。沒辦法，只有提高貸款利率。
2008年7月，財(cái)政部長(zhǎng)亨利·保爾森（Henry
Paulson）旨在增強(qiáng)投資者信心，再次重申并提高了房利美和房地美的貸款額度。而投資者的受用是短暫的，然后繼續(xù)深信兩房在走不歸之路。2008年9月初，在財(cái)政部的支持下，聯(lián)邦住房金融局正式接管房利美和房地美，把它們收歸國(guó)有。12人們說兩房帶“政府背景”，原因是其原先公私混雜，而今它們徹底收歸聯(lián)邦政府。房利美和房地美的債權(quán)人得以保全，而股東卻顆粒無收。