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中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

房?jī)r(jià)能否降下來(lái)？

建立量化調(diào)控指標(biāo)和機(jī)制

把地產(chǎn)納入宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答 Q&A

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇、新浪財(cái)經(jīng)和清華經(jīng)管學(xué)院聯(lián)合舉辦的新浪·長(zhǎng)安講壇第172期日前召開(kāi)。50人論壇成員、中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)湯敏發(fā)表題為“對(duì)房地產(chǎn)還需要調(diào)控什么？”的主題演講。他表示，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)又是極容易產(chǎn)生大的經(jīng)濟(jì)泡沫的行業(yè)，所以為了保證該行業(yè)的長(zhǎng)久平穩(wěn)發(fā)展，可以考慮借鑒對(duì)通貨膨脹的宏觀(guān)調(diào)控方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控。

湯敏，男，1953年出生于北京。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心、武漢大學(xué)、曁南大學(xué)兼職教授，長(zhǎng)城金融研究所研究員。 　　1978年，考入武漢大學(xué)數(shù)學(xué)系，畢業(yè)后留校任教；1984年，美國(guó)伊利諾伊大學(xué)香檳分校經(jīng)濟(jì)系博士研究生；1989年，被亞洲開(kāi)發(fā)銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心聘為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，負(fù)責(zé)東亞經(jīng)濟(jì)、區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合作、亞洲債務(wù)、亞洲金融市場(chǎng)方面的研究；2000年，亞洲開(kāi)發(fā)銀行駐中國(guó)代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，亞洲開(kāi)發(fā)銀行駐中國(guó)代表處副代表；2007年，中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

　　中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫有多大？這個(gè)泡沫到底能持續(xù)多久？如果中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還像前段時(shí)間那樣增長(zhǎng)的話(huà)，根據(jù)其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)中國(guó)自己的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)泡沫總有一天會(huì)破裂。房地產(chǎn)泡沫的破裂將對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成極大的影響。
　　根據(jù)日本野村證券的數(shù)據(jù)，中國(guó)住宅平均價(jià)格在2009年3月份時(shí)還是3800元人民幣左右，到了2010年的3月份，平均價(jià)格就超過(guò)了5000元人民幣，這個(gè)速度是非�？斓�。如果大家對(duì)北京市的房地產(chǎn)價(jià)格有所了解的話(huà)，就知道北京房?jī)r(jià)的上漲速度之快，上漲數(shù)字之大。湯敏說(shuō)，“不久前我到韓國(guó)，發(fā)現(xiàn)韓國(guó)首都首爾的房子價(jià)格相當(dāng)高，當(dāng)?shù)乩习傩赵孤曒d道。韓國(guó)很多年輕人都表示，現(xiàn)在必須推遲結(jié)婚，甚至不結(jié)婚了，因?yàn)橘I(mǎi)不起房子。然而我看到當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙有一個(gè)對(duì)比，探討韓國(guó)首爾的房子跟北京的房子到底哪個(gè)貴？結(jié)果是北京的房子比首爾的還貴。中國(guó)的人均GDP是3000美元多一些，韓國(guó)現(xiàn)在是18000—20000美元，是我們的7倍，所以應(yīng)該說(shuō)中國(guó)尤其是北京現(xiàn)在這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了老百姓的承受能力�！�
　　可以做一個(gè)計(jì)算，算算北京的月供跟收入之比。如果一個(gè)人買(mǎi)了這里的房子，比如說(shuō)是個(gè)三環(huán)、四環(huán)之內(nèi)七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款，在2009年的7月份，月供已經(jīng)達(dá)到了收入的70%多到80%左右。然而如果一個(gè)家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，這樣的負(fù)債在美國(guó)就定義為次級(jí)債。大家知道，這次美國(guó)的金融危機(jī)，最早就是從次級(jí)債開(kāi)始的。
　　現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望著房地產(chǎn)的價(jià)格下降。對(duì)市場(chǎng)上認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格還要繼續(xù)上漲的觀(guān)點(diǎn)，中國(guó)的網(wǎng)民們給出了很強(qiáng)烈的批評(píng)。
　　但是，湯敏說(shuō)，房地產(chǎn)本身不但關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，而且牽涉到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的多個(gè)領(lǐng)域、多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，它一旦出問(wèn)題，就會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)本身在中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)里占的比例非常高，再加上有幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關(guān)系，所以它發(fā)展的好壞會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。并且，在中國(guó)還有一個(gè)很特殊的情況，就是地方政府的收入跟房地產(chǎn)的價(jià)格有很大的關(guān)系。我們的城市在快速地?cái)U(kuò)建，很多基礎(chǔ)設(shè)施要建，這些資金從哪里來(lái)？一部分當(dāng)然通過(guò)稅收，但是還有相當(dāng)一部分是通過(guò)地方政府賣(mài)地的收入來(lái)獲得。有人做了一個(gè)計(jì)算，說(shuō)基礎(chǔ)設(shè)施投入里政府占33.9%，貸款占29.8%，企業(yè)自籌占27.7%。這里面的政府投資部分，很大是來(lái)自賣(mài)地的收入；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來(lái)的；一部分企業(yè)的自籌資金，是通過(guò)所謂地方政府的融資平臺(tái)融資來(lái)的，其實(shí)也是通過(guò)土地抵押得來(lái)的。也就是說(shuō)地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展捆綁得非常緊。