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中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

房?jī)r(jià)能否降下來？

建立量化調(diào)控指標(biāo)和機(jī)制

把地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

現(xiàn)場(chǎng)問答 Q&A

　　房?jī)r(jià)能否降下來？

　　當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷推高時(shí)，國(guó)務(wù)院開始出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。各地也采取了各種非常強(qiáng)硬的措施，這在過去很少出現(xiàn)。比如說北京市，出了個(gè)北京市的房地產(chǎn)新政。包括對(duì)三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā)，第二套房首付要求在50%以上，而且對(duì)那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強(qiáng)硬的一個(gè)條件是，同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房。也就是說即使你有錢，想同時(shí)買兩套房都不賣給你。
　　這一系列的政策，包括現(xiàn)在還不斷出臺(tái)的各種各樣的貸款政策，最近一段時(shí)間把房地產(chǎn)的價(jià)格壓了下來。最近很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然價(jià)格不一定是下降，但是通過打折，通過送電器等手段，變相地進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，而且這個(gè)調(diào)整還在進(jìn)行中。另外一個(gè)馬上看到的效果是，現(xiàn)在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。
　　現(xiàn)在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶上還有一部分錢，所以會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的有價(jià)無市現(xiàn)象，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目不肯降價(jià)，但是買房者在這個(gè)價(jià)格上又不愿意買。這樣的情況中國(guó)過去也出現(xiàn)過幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的問題，或者說會(huì)不會(huì)又出現(xiàn)過去前一段時(shí)間出現(xiàn)過的博弈過后房?jī)r(jià)又漲的現(xiàn)象？應(yīng)該說這種可能性是存在的。
　　過去幾年里，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進(jìn)行，但是正如一些房地產(chǎn)商所說的，很多房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格是越調(diào)越高。為什么呢？一個(gè)當(dāng)然是調(diào)控的力度不夠。另外一個(gè)，湯敏認(rèn)為，就是調(diào)控缺乏一個(gè)清晰的目標(biāo)，也缺乏一個(gè)清晰的指標(biāo)。比如說房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調(diào)控的微觀手段過多，但是在宏觀大層面上力度不夠。第三，前一段調(diào)控還有一個(gè)問題，就是缺乏問責(zé)制。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同，就造成了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控在很長(zhǎng)時(shí)間里不是特別有效。
　　已經(jīng)出臺(tái)的這些政策，從現(xiàn)在的情況來看來還是很有效果的，但是這個(gè)效果能持續(xù)多久？另一種可能性是效果很好，房地產(chǎn)的價(jià)格從此降下來。但是又面臨著另一個(gè)疑問——這種調(diào)控會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤的情況出現(xiàn)，現(xiàn)在我們不得而知。對(duì)房地產(chǎn)這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，怎樣保證它的長(zhǎng)期、平穩(wěn)增長(zhǎng)，是一個(gè)很大的問題。
　　從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易產(chǎn)生大的泡沫，進(jìn)而把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拖垮。從周邊國(guó)家來看，日本就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的問題。從上個(gè)世紀(jì)70年代開始，日本的房地產(chǎn)價(jià)格就一直在上漲，一直漲到1991年。當(dāng)時(shí)日本的房?jī)r(jià)非常高，股市也非常好，人們認(rèn)為日本是個(gè)島國(guó)，人口非常密集，大家都想到東京去買房子，所以東京的房?jī)r(jià)是不會(huì)跌的。在最鼎盛的時(shí)候，如果把東京的土地按照當(dāng)時(shí)的市價(jià)賣出去的話，就可以把整個(gè)美國(guó)給買下來。但是到了1991年的時(shí)候，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)崩盤，股市下降，房?jī)r(jià)也下降，到目前為止20多年過去了，東京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒有回到1991年的價(jià)格，日本經(jīng)濟(jì)更是從此進(jìn)入到了一個(gè)低速增長(zhǎng)的過程。
　　再看亞洲其它國(guó)家和地區(qū)，像韓國(guó)、香港特別行政區(qū)，像臺(tái)灣，新加坡，包括在亞洲金融危機(jī)時(shí)候的泰國(guó)、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟(jì)泡沫一開始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國(guó)的次貸危機(jī)，前段時(shí)間的迪拜，這段時(shí)間的希臘，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關(guān)。
　　從東亞經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結(jié)了幾個(gè)原因：一個(gè)是東亞經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)非�？欤坏诙�個(gè)，亞洲房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)氣特別濃。所以作為中國(guó)來說，怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫，進(jìn)而造成大的崩盤，引發(fā)經(jīng)濟(jì)大的震蕩，就變得格外重要。