8月23日，戴德梁行最新發(fā)布的《2016-2017中國商業(yè)地產大宗交易市場報告》顯示，從全球資本來看，中國預計很快成為繼美國之后第二大投資目標國家。

　　該機構的數據顯示，中國商業(yè)地產投資于2016年創(chuàng)歷史新高，大宗交易金額高達2,094億元，較2015年翻了一倍。盡管2017年一季度記錄的交易額僅為500億人民幣，但是不少大型資產交易正在進行中，預計交易額會在第二，三季度飆升，2017年全年交易總額有望突破新紀錄。

　　其中，寫字樓和零售物業(yè)組合仍然受到投資者青睞。按資產類別來看，寫字樓仍為最受歡迎的資產類別，占到2016全年總投資額的一半，略高于2015 年42%的占比。對于零售物業(yè)的投資在2016年增長尤為顯著，占到交易總額的27%（560億），為2010年來最高占比。

　　同時，由于寫字樓資產的激烈競爭使得其收益率不斷壓縮，許多投資者把目光轉向零售物業(yè)。其中一部分投資者計劃通過物業(yè)提升或租戶調整而取得更高的租金，另一部分則打算將其收購的零售物業(yè)改造成寫字樓或綜合體以實現更高的回報。

　　在綜合體項目的收購中，寫字樓和零售物業(yè)的組合占到了九成以上。有一定零售體量的寫字樓通?？梢赃_到較高的入住率或租金增長，寫字樓內的員工也可為其零售區(qū)域于工作日帶來較為穩(wěn)定的客流量，兩者的相輔相成使該類物業(yè)受到投資者的青睞。

　　值得一提的是，數據顯示出，內資買家占到2016年全年商業(yè)地產大宗交易總額九成，為10年來最高占比。內資企業(yè)以其資金雄厚，審批較快等優(yōu)勢大舉涉足中國超一線城市。以上海為例，以險資為主的內資機構資本十分活躍，在內資投資總額的占比接近六成。在利率仍保持較低水平以及股市持續(xù)低迷的狀態(tài)下，險資的資產配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產尤其是位于一線城市的優(yōu)質物業(yè)成為各大險資互相爭奪的對象。港資和新資在中國商業(yè)地產外資投資商中仍占主導地位，而歐美資本在華投資普遍較保守或者傾向于短期投資，并對新興市場或風險較高的資產接受度相對較低。

　　戴德梁行方面預測，未來市場，可增值型或機會型資產將成市場新寵。研報指出，近年來，由于租金增長放緩而資本價值增長超速，中國商業(yè)地產收益率受到壓縮。尤其在北上廣深一線城市，由于對優(yōu)質物業(yè)競爭激烈，甲級寫字樓價格于2016年在四市平均上漲近10%，而租金僅平均增長1%，使四市平均毛收益率由2015年底的5.3%降至4.9%。

　　未來，在龐大供應量的壓力下，預計租金增長仍保持緩慢，收益率預計或將繼續(xù)下滑。因此，更多投資商把目光轉移至對資產價值的提升，可增值型或機會型資產也越來越受歡迎。

　　除此之外，盡管寫字樓物業(yè)將繼續(xù)受到追捧，越來越多的投資者將放寬目光以尋求更高回報率的資產。除了近年來因電子商務行業(yè)的崛起而迅速發(fā)展的物流倉儲業(yè)，數據中心，養(yǎng)老產業(yè)，學生宿舍，旅游地產等“新興資產”也將受到更大關注。

　　戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經理林榮杰表示，中國的商業(yè)地產在經歷二十年的快速發(fā)展后，已全面進入存量模式?！俺鞘懈庐a業(yè)升級，改造創(chuàng)新將成為未來幾年愈發(fā)關注的話題。對于投資者來說，有效的資產運營管理將成為制勝因素。在核心成熟物業(yè)緊缺的當下，投資者可將目光放寬放遠，從眾多的新興市場或新興物業(yè)中發(fā)掘投資亮點?！?/p>